Если в доме нету денег: How To Buy A House With No Money Down

Содержание

Как купить дом без первоначального взноса

Не имеете права на получение кредита USDA или VA? Есть еще несколько способов купить дом, не тратя годы на первоначальный взнос. Давайте узнаем больше о вариантах кредита с низким первоначальным взносом.

Обычные кредиты с PMI

Многие люди считают, что если они хотят получить обычный кредит — будь то проданный Freddie Mac или Fannie Mae или обслуживаемый частным кредитором — им нужен первоначальный взнос в размере 20%. На самом деле это не так. В зависимости от вашего кредитора, вы можете получить кредит с минимальной ставкой всего 3% в качестве первого покупателя дома, определяемого как тот, кто не владел недвижимостью в течение последних 3 лет. Путаница возникает из-за требования частного ипотечного страхования (PMI).

Ваш кредитор потребует от вас оплаты PMI в качестве условия предоставления кредита, если ваш первоначальный взнос составляет менее 20% от суммы кредита. PMI — это тип страхования, который защищает вашего кредитора, если вы перестанете платить по кредиту. Независимо от того, что вы платите за это, PMI не предлагает никаких преимуществ. В результате большинство людей хотят отменить PMI как можно скорее. Вы можете связаться со своим кредитором и попросить их отменить ваш план PMI, как только вы достигнете 20% собственного капитала в вашем доме на основе платежей.

HomeReady

^® And Home Possible ^® Кредиты от Fannie Mae и Freddie Mac

Вы также можете рассмотреть возможность получения ипотечного кредита HomeReady ^® от Fannie Mae или жилищного кредита ^® от Freddie Mac, если у вас есть доход от низкого до среднего по сравнению с другими в вашем районе, независимо от того, впервые ли вы покупаете жилье. Оба кредита позволяют вам купить дом с первоначальным взносом 3% и более низкими вариантами ипотечного страхования. Вы не можете зарабатывать более 80% среднего дохода в вашем регионе, чтобы соответствовать требованиям. В отличие от кредитов USDA, это условие распространяется только на стороны по кредиту, а не на всю вашу семью.

Freddie Mac BorrowSmart

^SM

Freddie Mac BorrowSmart — это вариант авансового платежа в размере 3%, но его уникальность заключается в том, что он дает кредит на первоначальный взнос для клиентов с очень низкими и низкими доходами. ¹ Если ваш доход меньше или равен 50% среднего дохода округа, вы получите пособие в размере до 2500 долларов США. Если ваш доход превышает 50 %, но меньше или равен 80 % медианного значения по региону, вы получаете кредит в размере 1 250 долларов США в счет первоначального взноса.

Клиенты могут получить дополнительный грант в размере 7 500 долларов США, если они проживают в соответствующем переписи меньшинстве в одном из следующих городских статистических районов (MSA).

Балтимор
Чикаго
Детройт

Кредиты могут быть объединены на общую сумму до 10 000 долларов США. Чтобы пройти квалификацию, вам необходимо получить квалификационный балл FICO ^® 620 или выше.

Требования к соотношению долга к доходу могут варьироваться, но никогда не должны превышать 50%. Там также требуется образование домовладельцев.

Purchase Plus

Специализированные кредитные программы направлены на то, чтобы помочь малообеспеченным сообществам получить равный доступ к кредитным и кредитным системам в США. время доступа к финансовой системе в прошлом.

Rocket Mortgage предлагает программу «Купить плюс» тем, кто находится в соответствующих переписных районах в одном из шести MSA:

Atlanta-Sandy Springs-Roswell, Georgia
Балтимор-Колумбия-Таусон, Мэриленд
Чикаго-Нейпервилл-Элгин, Иллинойс-Индиана-Висконсин
Детройт-Уоррен-Дирборн, Мичиган
Мемфис, Теннесси-Миссисипи-Арканзас
Филадельфия-Камден-Уилмингтон, Пенсильвания-Нью-Джерси-Делавэр-Мэриленд

Те, кто в настоящее время проживает в соответствующих переписных районах, получают базовый кредит в размере 5000 долларов США.

Мы внесем дополнительный 1 % от суммы вашего кредита до 2 500 долларов США, на общую сумму до 7 500 долларов США. Чтобы получить кредит, вы должны проживать в переписном районе, но вы можете совершать покупки в любом месте по всей стране. Есть несколько дополнительных требований:

По крайней мере, один клиент должен быть покупателем жилья впервые.
Вы должны приобрести основное место жительства.
Вам необходимо внести авансовый платеж в размере 3%. Кредит засчитывается в эту сумму.

Ссуды FHA

Ссуды FHA, которые вы можете получить с первоначальным взносом всего в 3,5%, поддерживаются Федеральной жилищной администрацией и предназначены для людей с низким или умеренным доходом. Кредиты FHA имеют меньше требований, чем кредиты USDA и VA. Для получения этих кредитов вы должны планировать проживание в собственности, которую вы покупаете, в качестве основного места жительства, купить дом, отвечающий стандартам пригодности для жизни, и переехать в течение 60 дней после закрытия сделки.

Важно иметь в виду, что вам нужно будет платить за ипотечное страхование в течение всего срока кредита, если у вас есть первоначальный взнос менее 10%. Некоторые люди получают кредит FHA, ждут, пока они не создадут 20% акций своей собственности, а затем рефинансируют обычный кредит в качестве обходного пути. Это устраняет необходимость пожизненной страховки ипотечного кредита.

Покупка дома без первоначального взноса

Покупка дома, даже если вы финансируете ее, все равно требует наличных денег. Большой пункт, конечно, первоначальный взнос; тогда есть также задаток и затраты на закрытие. Учитывая, что средняя цена дома на одну семью составляет почти 455 000 долларов (по состоянию на 3 квартал 2022 года), первоначальные затраты могут составить пяти- или даже шестизначную сумму.

Можно ли купить дом без денег? Это непросто, но есть способы избежать этого или, по крайней мере, уменьшить расходы из кармана. Давайте исследовать.

Ипотечные кредиты без первоначального взноса

Времена широко распространенных ипотечных кредитов без первоначального взноса для покупки дома давно прошли (от них отказались после кризиса низкокачественной ипотеки 2007 года, который, по мнению многих экономистов, они помогли спровоцировать). Сегодня кредиторы обычно требуют, чтобы заемщики вносили от 10 до 20 процентов от покупной цены дома (в некоторых случаях меньше — см. наши часто задаваемые вопросы).

Тем не менее, некоторые ипотечные кредиты без первоначального взноса все еще доступны, в основном в рамках государственных программ. Но для них есть особые требования.

Кредиты USDA

Эти жилищные кредиты застрахованы Министерством сельского хозяйства США (USDA) и рассчитаны на заемщиков с низким и средним уровнем доходов в соответствующих сельских районах. Вы можете получить одобрение на 100-процентное финансирование, что означает, что вы не будете платить первоначальный взнос, но авансовый гарантийный взнос будет. Эта сумма может быть выплачена при закрытии или включена в ипотеку и выплачивается в течение срока кредита.

Ссуды VA

При поддержке Министерства по делам ветеранов (VA) США ссуды VA доступны как действующим, так и отставным военнослужащим, а также соответствующим супругам с сертификатом соответствия требованиям (COE) от VA. Процентные ставки по кредитам VA обычно ниже, чем по другим ипотечным продуктам, но вы будете платить комиссию за финансирование, которая может быть включена в ежемесячный платеж по ипотеке.

Коммерческие/частные кредиторы

Как упоминалось ранее, коммерческие кредиторы в основном перестали предлагать кредиты без первоначального взноса после краха субстандартного ипотечного кредитования и последующей Великой рецессии; те, которые обычно ограничивают их избранной клиентурой. Тем не менее, многие авторитетные кредиторы примут заемщика, предоставляющего первоначальный взнос из другого источника: программы помощи или частного лица (см. с деньгами).

Программы помощи с первоначальным взносом

Как следует из названия, программы помощи с первоначальным взносом помогают начинающим домовладельцам оплатить часть покупки дома наличными, часто на очень выгодных условиях.

Государственные программы

Программы помощи с первоначальным взносом доступны во всех 50 штатах. «Некоторые программы предлагают ссуды под низкие проценты, в то время как другие предоставляют гранты, которые можно использовать для первоначального взноса или закрытия расходов», — говорит Руди Бойд, ассоциированный брокер Dwellings Michigan, брокерской компании по недвижимости из Плимута, штат Мичиган. «Кроме того, многие правительства штатов и местные органы власти предлагают специальные программы помощи для тех, кто впервые покупает жилье. Эти программы обычно имеют требования к доходу и могут быть доступны только покупателям, которые покупают дом в целевом районе».

Вы также можете иметь право на помощь в виде сбережений от агентства по финансированию жилья в вашем штате. Чтобы узнать больше о возможных вариантах, обратитесь к своему агенту по недвижимости, кредитному специалисту, в некоммерческие организации и органы жилищного управления в вашем районе.

Получите личный подарок или беспроцентную ссуду

Если вы не имеете права на получение государственных денег, вы можете создать свою собственную программу личной помощи в виде родственника или друга, который сделает вам финансовый подарок или нет.

кредит под проценты для покрытия части или всего первоначального взноса. Ваш кредитор, вероятно, захочет увидеть письмо о намерениях от человека и, возможно, даже захочет, чтобы средства были переведены на ваш счет, прежде чем одобрить вашу заявку на кредит.

Другие способы купить, не вкладывая денег

Заставить продавца оплатить расходы на закрытие

Попросить продавца помочь покрыть вашу долю расходов на закрытие. На рынках продавца последних двух лет это случалось нечасто; но теперь, когда рынок замедляется, продавцы могут быть более сговорчивыми, если они завершат сделку. Средний покупатель платит от 2 до 5 процентов от остатка по ипотечному кредиту на расходы по закрытию, поэтому получение перерыва может сэкономить вам значительную сумму.

Тем не менее, убедитесь, что ваши условия ипотечного кредита устанавливают какие-либо ограничения на это. Например, допустимые уступки или сумма, которую продавцам разрешено вносить на покрытие расходов покупателя на закрытие и предоплату, по кредитам USDA и VA составляют 6 процентов и 4 процента от покупной цены соответственно. Например, если вы берете кредит USDA на 325 000 долларов, продавец может внести до 19 долларов.,500 в уступках.

Получите ипотечный кредит без затрат на закрытие

Кредиторы, желающие привлечь больше клиентов, могут предложить внести единовременную сумму на покрытие расходов на закрытие; другие заплатят всю сумму за вас. Однако будьте осторожны с этими ипотечными кредитами без затрат на закрытие, также известными как оплата кредитором: эти льготы часто имеют свою цену, обычно в виде более высоких процентных ставок или сборов за выдачу. Или расходы на закрытие включаются в баланс вашего ипотечного кредита, увеличивая ваши ежемесячные платежи и общую сумму, которую вы будете платить.

Разумно ли покупать дом без денег?

Допустим, вы имеете право на получение кредита без первоначального взноса и/или просите других взять на себя расходы по закрытию сделки. Избегать откладывания денег — хорошая идея?

Плюсы:

Сохраните свои сбережения: Вы можете не истощить свои резервы и сохранить больше наличности. «Отсутствие первоначального взноса [также] означает, что банк берет на себя все денежные риски, а покупатель берет на себя небольшую долю риска. Откладывая большую часть своих денег в виде наличных вместо того, чтобы вносить большой первоначальный взнос, вы сохраняете свои наличные в случае, если что-то сломается или пойдет не так в доме», — говорит Мэтью Пезон, владелец Pezon Properties, Истон, штат Пенсильвания. основанный на наличных для покупателей домов.
Покупайте раньше: «Есть рынки жилья, которые все еще растут в цене. Покупка дома раньше благодаря ипотеке без первоначального взноса позволяет покупателю участвовать во всех преимуществах прироста стоимости и выплаты основного долга без денег из своего кармана», — говорит Пезон.

Лучшие условия: В некоторых случаях ипотечные кредиты, поддерживаемые государством, могут предлагать более конкурентоспособные или щедрые условия по сравнению с обычным жилищным кредитом.

Минусы:

Дополнительные сборы: Вы будете платить комиссию за финансирование в размере от 1,4% до 3,6%, чтобы получить кредит VA, в зависимости от того, вносите ли вы деньги и используете ли вы их впервые. Кредиты USDA предусматривают авансовый гарантийный сбор в размере 1 процента от общей суммы кредита, за которым следует ежегодная плата в размере 0,35 процента (обе ставки указаны для этого финансового года). Ссуды с оплатой кредитором часто также имеют дополнительные или более высокие административные сборы.

Небольшой капитал: Нет первоначального взноса, нет прямого владения — а без права собственности у вас нет доли в доме. Начиная с нуля или около нуля, его создание займет больше времени. Кроме того, вы рискуете остаться без кредита, если на рынке недвижимости произойдет спад, и ваш дом обесценится. «Если стоимость недвижимости снижается, заемщик может оказаться должен больше, чем стоит дом», — говорит Бойд.
Частное ипотечное страхование: Вы можете нести ответственность за частное ипотечное страхование (PMI), если выберете негосударственную ипотеку с нулевым первоначальным взносом. Эта страховка защищает кредитора в случае невыплаты кредита, но она может добавить сотни долларов к вашим ежемесячным платежам, добавляет Бойд.
Более высокая процентная ставка: Коммерческие ипотечные кредиты с нулевым первоначальным взносом и ипотечные кредиты без затрат на закрытие часто имеют более высокие процентные ставки, чем традиционные ипотечные кредиты. Кроме того, вы будете брать взаймы большую сумму. В целом, вы будете платить больше процентов в течение всего срока кредита.

Часто задаваемые вопросы

Как правило, вам понадобится 640 для кредитов USDA и 620 для кредитов VA. Это зависит от выбранного вами кредитора и кредитной программы, поскольку некоторые из них могут иметь наложения или более строгие требования к кредитному рейтингу.
Частные кредиторы, предлагающие ипотечные кредиты без первоначального взноса, обычно предпочитают заемщиков с отличным кредитным рейтингом (в середине 700-х).
Если ипотечный кредит без первоначального взноса кажется вам невозможным, рассмотрите несколько альтернатив с низким первоначальным взносом.
Среди обычных кредитов к ним относятся обычные 97 ипотечных кредитов, ипотечных кредитов «Возможный дом» или ипотечных кредитов HomeReady, предлагаемых Fannie Mae и Freddie Mac. Минимальный первоначальный взнос составляет всего 3 процента для этих кредитов.
Кредиты FHA, поддерживаемые Федеральной жилищной администрацией, предусматривают несколько более высокий минимальный первоначальный взнос в размере 3,5%, но они гораздо более гибкие, чем обычные ипотечные кредиты, поскольку ваш кредитный рейтинг может быть ниже 620 или около того, требуемых Fannie и Freddie. Тем не менее, вам придется внести 10 процентов, если ваш кредитный рейтинг составляет от 500 до 579..
Программа Good Neighbor Next Door (GNND) обслуживает покупателей жилья, работающих в государственном секторе, и требует первоначального взноса всего в размере 100 долларов США.
Да, существуют кредиты на помощь с первоначальным взносом, которые помогают сделать домовладение более доступным для некоторых заемщиков.