Офис в жилом доме – можно ли сдавать, особенности помещений на 1 этаже, а также образец договора для физического и юридического лица

Аренда офиса в жилом доме

Округа:. ВАО ЗАО САО СВАО СЗАО ЦАО ЮАО ЮВАО ЮЗАО

Академический

Алексеевский

Алтуфьевский

Арбат

Аэропорт

Бабушкинский

Басманный

Беговой

Бескудниковский

Бибирево

Бирюлево Восточное

Бирюлёво Западное

Богородское

Братеево

Бутырский

Вешняки

Внуково

Внуковское, поселение

Войковский

Вороновское, поселение

Воскресенское, поселение

Восточное Дегунино

Восточное Измайлово

Восточный

Выхино-Жулебино

Гагаринский

Головинский

Гольяново

Даниловский

Десёновское, поселение

Дмитровский

Донской

Дорогомилово

Замоскворечье

Западное Дегунино

Зюзино

Зябликово

Ивановское

Измайлово

Капотня

Киевский, поселение

Клёновское, поселение

Кокошкино, поселение

Коньково

Коптево

Косино-Ухтомский

Котловка

Краснопахорское, поселение

Красносельский

Крылатское

Крюково

Кузьминки

Кунцево

Куркино

Левобережный

Лефортово

Лианозово

Ломоносовский

Лосиноостровский

Люблино

Марушкинское, поселение

Марфино

Марьина Роща

Марьино

Матушкино

Метрогородок

Мещанский

Митино

Михайлово-Ярцевское, поселение

Можайский

Молжаниновский

Москворечье-Сабурово

Московский, поселение

Мосрентген, поселение

Нагатино-Садовники

Нагатинский Затон

Нагорный

Нижегородский

Ново-Переделкино

Новогиреево

Новокосино

Новофёдоровское, поселение

Обручевский

Орехово-Борисово Северное

Орехово-Борисово Южное

Останкинский

Отрадное

Очаково-Матвеевское

Первомайское, поселение

Перово

Печатники

Покровское-Стрешнево

Преображенское

Пресненский

Проспект Вернадского

Раменки

Роговское, поселение

Ростокино

Рязановское, поселение

Рязанский

Савёлки

Савёловский

Свиблово

Северное Бутово

Северное Измайлово

Северное Медведково

Северное Тушино

Северный

Силино

Сокол

Соколиная Гора

Сокольники

Солнцево

Сосенское, поселение

Старое Крюково

Строгино

Таганский

Тверской

Текстильщики

Тёплый Стан

Тимирязевский

Троицк, поселение

Тропарёво-Никулино

Филёвский Парк

Фили-Давыдково

Филимонковское, поселение

Хамовники

Ховрино

Хорошёво-Мнёвники

Хорошёвский

Царицыно

Черёмушки

Чертаново Северное

Чертаново Центральное

Чертаново Южное

Щаповское, поселение

Щербинка, поселение

Щукино

Южное Бутово

Южное Медведково

Южное Тушино

Южнопортовый

Якиманка

Ярославский

Ясенево

Какой офис можно открыть в жилом доме — Российская газета

Вести бизнес в жилых многоэтажных домах можно, но осторожно.

Как пояснили "РГ" в Федеральной кадастровой палате Росреестра, Жилищный кодекс не запрещает организовывать в жилом многоквартирном доме коммерческие структуры и предприятия. Но работа магазина, салона или офиса не должна мешать другим жильцам и не должна приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности, наносить ущерб оборудованию или конструкции здания.

Кому интересен бизнес в квартире?

Вести бизнес дома имеют право физлица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов все еще действуют мини-гостиницы и хостелы. Но, как напоминает эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко, с 1 октября их можно будет организовывать только в нежилом фонде.

А вот наладить в квартире производство, например, по изготовлению тортов, закон не запрещает. Но только без использования шумного оборудования. Для полноценного офиса, ателье, магазина или кафе с отдельным входом и штатом сотрудников придется переводить жилое помещение в нежилое.

Как перевести жилое помещение в нежилое?

В большинстве случаев в нежилой фонд переводят свои квартиры жильцы первых этажей. С недавних пор эта процедура сильно усложнилась. Собственник должен заручиться письменным согласием каждого владельца примыкающих к его квартире помещений, а также большинством голосов владельцев всех помещений в доме и подъезде.

Закон не запрещает размещать нежилые помещения и выше первого этажа, но в таком случае находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми. По закону каждый нежилой объект необходимо оснастить отдельным входом, поэтому владельцы квартир на этажах выше первого редко пользуются правом сменить назначение помещения: даже несколько лишних ступенек вверх могут отпугнуть потенциальных посетителей.

Что нельзя открывать в жилых домах?

Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомасел.

Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, заведения ритуальных услуг, склады, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

Можно ли разместить ООО в жилом помещении?

Добрый день!

Составление договора аренды безусловно повлечет нежелательные последствия для собственника такого помещения в виде необходимости платить налоги.

ЦЕНТРАЛЬНЫЙ БАНК РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИПИСЬМОот 17 апреля 2006 г. N 31-1-5/733Юридический департамент Банка России рассмотрел запрос и сообщает следующее.В соответствии со ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.Таким образом, кредитная организация самостоятельно принимает решение об открытии счета юридическому лицу, всесторонне и полно оценивая возникающие в связи с этим риски.Статьей 846 ГК РФ установлено, что банк обязан заключить договор банковского счета с клиентом, обратившимся с предложением открыть счет на объявленных банком для открытия счетов данного вида условиях.При этом банк не вправе отказать в открытии счета, совершение соответствующих операций по которому предусмотрено законом, учредительными документами банка и выданным ему разрешением (лицензией), за исключением случаев, когда такой отказ вызван отсутствием у банка возможности принять на банковское обслуживание либо допускается законом или иными правовыми актами.Такая возможность предусмотрена п. 5.2 ст. 7 Федерального закона «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» (далее — Федеральный закон), в соответствии с которым кредитные организации вправе отказаться от заключения договора банковского счета (вклада) с юридическим лицом, в том числе в следующих случаях:- отсутствия по своему местонахождению юридического лица, его постоянно действующего органа управления, иного органа или лица, которые имеют право действовать от имени юридического лица без доверенности;- непредставления физическим или юридическим лицом документов, подтверждающих указанные в настоящей статье сведения, либо предоставления недостоверных документов.При этом необходимо учитывать, что данная норма Федерального закона устанавливает только право, но не обязанность кредитной организации отказаться от заключения договора банковского счета (вклада). В этой связи юридическое лицо может воспользоваться правом, предоставленным ст. 445 ГК РФ, п. 4 которой устанавливает, что при необоснованном уклонении банка от заключения договора банковского счета клиент вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Из приведенного письма следует, что основанием к отказу в ооткрытии счёта является отсутствие юрид лица по указанному адресу. Банк может это проверить, даже путём, выездной проверки. А вот требовать договор аренды он не вправе. Ведь директор имеет регистрацию по данному адресу, а ст 17 жилищного кодекса разрешает гражданину заниматься профессилнальной деятельностью в жилом помещении.

Вам в данном случае можно обжаловать отказ в суде, либо найти другой банк либо найти нежилое помещение и составить договор аренды нежилого помещения

Квартира и офис в одном флаконе Полезные советы Недвижимость Subscribe.Ru

На столичном рынке недвижимости наметился новый тренд — все больше людей, профессии которых не связаны с производственной деятельностью, рассматривают варианты совмещения под одной крышей квартиры и офиса. По словам адвоката Олега Сухова, в этом году число клиентов, которых интересует юридическая сторона подобного офисно-квартирного «симбиоза», существенно возросло, и связывает это как с общеэкономической ситуацией, заставляющей граждан экономить на всем, так и со стремительным распространением нового формата недвижимости — апартаментов.

Исходя из буквального толкования Жилищного и Гражданского кодексов, жилые помещения могут использоваться только для проживания. В них запрещено размещать промышленные производства (п. 3 ст. 288 ГК РФ, п. 3 ст. 17 ЖК РФ). Причем ограничение касается жилого дома в целом, а не только находящихся в нем отдельных жилых помещений.

Вместе с тем, согласно ст. 17 Жилищного кодекса РФ, допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами (собственниками, нанимателями). Таким образом, закон допускает использование жилых помещений не по назначению (т. е. не только для проживания) и не запрещает собственнику квартиры, например, обустроить в одной или нескольких комнатах рабочий кабинет или офис для приема посетителей.

По словам адвоката Олега Сухова, такой «микст» возможен при соблюдении ряда условий. Во-первых, не должны нарушаться права и законные интересы других граждан (прежде всего, других собственников или нанимателей этой же недвижимости, а также соседей). Во-вторых, необходимо соблюдать требования, которые предъявляются к жилому помещению — ст. 17 ЖК РФ обязывает выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, противопожарные и иные требования законодательства.

Организовать офис в своей квартире может любой гражданин или индивидуальный предприниматель, который занимается профессиональной деятельностью, не связанной с производством. Например, в последнее время многие частнопрактикующие юристы открывают консультации в своих квартирах (адвокатская и нотариальная деятельность не является предпринимательской). Федеральный закон от 31 мая 2002 г. № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» предусматривает, что адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия последних. Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, также могут использоваться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом.

«Можно вспомнить, что жилые помещения активно использовались для надомного труда еще в дореволюционной России. Например, в 1868 году в Санкт-Петербурге был открыт первый адвокатский кабинет, размещенный в жилом доме. Такой формат юридической практики был предусмотрен Судебными уставами. Известные врачи также принимали своих пациентов на дому — в собственных квартирах и особняках», — замечает адвокат Олег Сухов. По его словам, под индивидуальной профессиональной деятельностью, совместимой с условиями проживания, можно понимать врачебную практику и частное репетиторство, работу художников, фотографов.

Совмещение жилья и офиса, позволяющее заниматься надомным трудом, сулит существенную экономию: на транспортных расходах, аренде, коммунальных услугах, которые оплачиваются по заниженным и регулируемым расценкам для частных лиц (в отличие от завышенных ставок, которые применяются для арендаторов офисных площадей).

По словам Олега Сухова, в последнее время идея объединения дома и офиса стала популярной среди покупателей апартаментов: многие из них обращаются с просьбой разъяснить размытый правовой статус такой недвижимости. Формально он таков, что позволяет как проживать в помещении, так и использовать его для осуществления коммерческой деятельности, избегая многочисленных ограничений, установленных жилищным законодательством, нормы которого на апартаменты не распространяются.

«Бытует мнение, что формат апартаментов предполагает безгранично широкий набор вариантов использования таких помещений. Однако такие предположения основаны скорее на правовом вакууме вокруг этого вида недвижимости. Как показывает судебная практика, которая пока только формируется, как и в случае с жильем, при совмещении функционального назначения важно не нарушать права и законные интересы других лиц», — считает юрист.

Так, в последнее время в суды все чаще поступают иски от граждан, проживающих в апартаментах, против соседей, использующих апартаменты в коммерческих целях. Известны случаи, когда суды шли им навстречу и определяли функциональное назначение апартаментов как помещений для проживания, запрещая использовать их для размещения офиса. Например,

такую позицию занял Московский городской суд, предписав собственнику апартаментов в комплексе «Город столиц», расположенном на территории «Москва-Сити», прекратить использовать нежилое помещение (апартаменты) с нарушением его целевого назначения — для проживания (апелляционное определение Московского городского суда от 28 мая 2013 г. № 11-14206/13). Ответчик устроил в своем помещении офис, разместил в нем большой штат сотрудников и привлек поток посетителей. Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что хотя помещения ответчика и являются нежилыми согласно свидетельству о праве собственности, но относятся к типу «гостиницы», предназначены для проживания, а не для организации офисов. Нарушение целевого назначения помещений не только создает неудобства соседям, которые проживают в апартаментах совместно с семьями, но и нарушает пожарную безопасность всего комплекса и приводит к невозможности эвакуации жителей в случае чрезвычайной ситуации.

Преимущества и недостатки аренды офиса в жилом доме.

preimushhestva-i-nedostatki-arendy-ofisa-v-zhilom-domeБольшое количество предпринимателей при открытии собственного бизнеса, стремиться произвести хорошее впечатление на будущих клиентов и конкурентов, посредством аренды офиса в элитном бизнес-центре. Некоторая правда в данном решении может и существует, однако в некоторой степени правы и те, кто уверен, что аренда в Москве в жилом доме является намного правильнее и эффективнее.

Предприятие может благополучно продвинуть свою услугу и товар на рынке лишь тогда, когда персонал будет ощущать себя на рабочем месте уютно, не отвлекаясь на различные бытовые проблемы. Понятное дело, что денежных средств на приобретение личного офиса у только появившейся фирмы нет, поэтому приходиться снимать коммерческую недвижимость. И здесь предприниматель сталкивается с довольно сложным выбором. Можно потратить большие деньги и арендовать хороший офис в элитном бизнес-центре. Безусловно, это поможет значительно улучшить имидж фирмы, однако не факт, что в будущем у неё останутся средства для того, чтобы продлить своё пребывание в большом и дорогостоящем офисе. Для большинства оптимальным вариантом является аренда в Москве в жилом доме, которая обладает как преимуществами, так и недостатками.

В настоящее время, при проектировании новых домов, застройщики, как правило, отводят первые этажи здания для создания коммерческих объектов недвижимости. Зачастую для торговых помещений, однако, порой и предпринимателям удаётся организовать рабочее место в жилом доме. Можно даже не полагать, что такое помещение будет непригодно для ведения собственных дел, так как в самом проекте здания уже предусмотрено, что оно будет полноценным, предназначающимся конкретно для создания офисов.

Как правило, такой офис обладает отдельным входом, который находится в фасаде дома. Нет, это не переделанная специально квартира, это именно спроектированное помещение, поэтому оно является ничем не отличающимся от помещения в бизнес-центре. Итак, давайте рассмотрим преимущества данного варианта.

1. Арендная плата за офис в жилом доме обычно значительно ниже, чем за квадратные метры в офисных или административных помещениях. А стоимость аренды, как правило, у большинства предпринимателей на первом месте во время выбора помещения под офис.

2. В таком офисе обязательно будет присутствовать каждая необходимая коммуникация, а именно, Интернет, электричество, отопление, водоснабжение. Также в большинстве случаев он сдаётся с грамотно подготовленными помещениями.

3. Зачастую такие офисы небольших размеров, поэтому вам не придётся переплачивать за неиспользуемую площадь. Конечно, крупному предприятию с большим штатом сотрудников аренда офиса в жилом доме вряд ли подойдёт, а вот небольшой начинающей фирме такая аренда как раз станет наилучшим решением. В одном доме зачастую предусмотрено 1-3 офисных помещения, так что можно не переживать, так как вашими соседями будут простые жители, а не конкуренты.

Разумеется, такие офисы имеют и свои недостатки. Например, вы можете столкнуться с проблемами оплаты за коммуналку, когда придёт огромный счёт за горячую воду, которой практически никто не пользуется. Плюс ко всему, в жилом доме, могут проживать не очень благополучные люди, следовательно, всегда есть риск быть затопленным. Также ещё одним недостатком являет отсутствие места для парковки транспортного средства персонала и клиентов.

В Кадастровой палате рассказали, какой бизнес можно открывать в жилом доме

Не так давно в России вступили в силу изменения в Жилищном кодексе РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах. В большинстве жилых многоэтажек квартиры соседствуют с офисами, магазинами, аптеками и другими коммерческими объектами. Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру. Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.


Многоквартирный дом — это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг. В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые — для размещения различных объектов коммерции. Помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам. Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определённые стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.

Жилые помещения

Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению — для проживания, но также для ведения бизнеса. Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нём граждане при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания. Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т. д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов всё еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.

АГН «Москва»

Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс, согласно которой «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде, — говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко.

Действующее законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например, по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению. Но рассчитывать на большие объёмы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключаются.

Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую — с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников — предпринимателю придётся перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».

Нежилые помещения

Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т. д.

Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.

Под запрет также подпадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

Сергей Лантюхов/News.ru

В многоквартирных домах нежилые помещения зачастую располагаются на первых и цокольных этажах. Не запрещено размещать их и выше, но в таком случае находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми. По закону каждый нежилой объект необходимо оснастить отдельным входом, поэтому владельцы квартир на этажах выше первого редко пользуются правом сменить назначение помещения на «нежилое»: практика показывает, что посещаемость коммерческого объекта во многом зависит от его доступности.

В большинстве случаев в нежилой фонд переводят свои квартиры жильцы первых этажей в типовых многоэтажках, проекты которых не предполагали устройства специальных помещений для ведения бизнеса. Правда, с недавнего времени эта процедура сильно усложнилась. Согласно Федеральному закону № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», прежде чем обращаться в уполномоченный орган с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, собственник должен заручиться письменным согласием каждого владельца примыкающих к его квартире помещений, а также большинством голосов владельцев жилых и нежилых помещений, расположенных в доме и подъезде.

Закон не имеет обратного действия, но наделяет жильцов правом решать, будет ли открыто очередное коммерческое помещение в их доме.

Нововведения, прежде всего, направлены на защиту тех собственников, которые фактически покупали квартиры, соседствующие с «жилыми» первыми этажами, но через время столкнулись с потенциальной возможностью соседствовать с офисом, — говорит Надежда Лещенко.

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о