Можно ли жилое помещение использовать под офис: Можно ли устраивать офисы в жилых помещениях

Содержание

Суды запретили использовать жилое помещение под офис

Управляющая организация из Ростовской области защитила права жильцов, которым мешал устроенный офис в одной из квартир. Компания обратилась в суд с иском к собственнику жилого помещения и попросила запретить ему использовать квартиру не по назначению (дело № А53 – 38545/19).

Управляющая компания указала, что помещение, расположенное на втором этаже, используется как офисное, его ежедневно посещают 15 – 20 человек, что подтверждается актом, подписанным собственниками соседних квартир. Также из показаний приборов учета следует, что потребление электроэнергии в квартире в несколько раз превышает потребление в других жилых помещениях. Юридический адрес фирмы-собственника – это адрес квартиры.

Собственник возражал: помещение является аварийным и вообще не используется, его лишь иногда посещают работники для того, чтобы взять (оставить) вещи. При этом он подтвердил, что юридический адрес общества является адресом жилого помещения, и не спорил, что в помещении находятся столы и офисная техника.

Суды единогласно поддержали управляющую организацию.

Арбитражный суд Ростовской области удовлетворил иск. Он изучил даже среднесписочную численность сотрудников организации-собственника, которая составила 21 человек.

«Использование квартиры для размещения офиса с вышеуказанной численностью работников, пользование коммунальными услугами в целях производственной деятельности, в то время, как потребляемые ресурсы предназначены для жилых помещений, нарушает жилищные права собственников».

Нарушение прав жильцов подтверждается протоколом общего собрания, жалобами жильцов дома в адрес управляющей компании. В подтверждение полномочий на обращение в арбитражный суд от имени собственников истец представил протокол общего собрания собственников, где они наделили управляющую организацию правом на обращение в суд.

Спорное помещение в нежилое не переведено, заявления о переводе собственник не подавал, а в судебном заседании сообщил, что не намерен и в будущем совершать действия, связанные с переводом помещения в нежилое.

В качестве правового обоснования суд указал:
  • Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ).
  • Допускается использовать квартиру для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ).
  • Под использованием жилого помещения не по назначению понимается его использование не для проживания граждан, а для иных целей – для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных, то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое (п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).
Доказательства.

Среди доказательств суд принял во внимание акт, представленный управляющей организацией, показания приборов учёта («повышенный объем потребления свидетельствует о том, что в спорной квартире, вопреки утверждениям ответчика, не только находятся вещи и офисная техника, но и пребывают люди, которые используют данную офисную технику, потребляющую ресурс»).

Суд предлагал провести совместно с управляющей организацией осмотр помещения и составить акт, сфотографировать помещение, однако собственник от осмотра уклонился. Такое поведение суд воспринял как косвенное доказательство нецелевого использования помещения.

Из акта, составленного управляющей организацией с собственниками-соседями следовало, что квартира ежедневно продолжает использоваться как «офис коммерческой организации. Ежедневно, через подъезд дома, являющийся местом общего пользования, проходят многочисленные сотрудники офиса (не менее 12 – 15 чел), занося грязь в подъезд. Работники офиса в течение рабочего дня выходят на улицу «на перекур», курят в запрещенных местах, а именно на крыльце-входе в подъезд, что также нарушает условия проживания взрослых и детей в доме. По окончании рабочего дня, все работники выходят через подъезд дома, т. к. своего отдельного выхода помещение не имеет».

Суды отклонили возражения ответчика.

Собственник отрицал факт использования помещения в принципе, со ссылкой на решение суда по другому делу, которым якобы установлен факт аварийного состояния помещения, исключающего возможность нахождения в нем людей, поскольку это опасно для их жизни.

Однако таких выводов в судебных актах не содержалось. Там управляющую организацию обязали провести ряд работ в отношении разрушающейся несущей стены. Поэтому суд отметил:

«придание статуса «аварийного», спорному помещению осуществлено ответчиком исходя из собственных умозаключений, какого-либо акта уполномоченного государственного органа о признании спорного помещения таковым не предоставлено. Утверждение ответчика о том, что возможность использования помещения отсутствует в связи с его аварийным состоянием, документально не подтверждено, а опровергается актами, составленными УК, а также документально подтвержденным фактом потребления энергоресурсов».

В жалобе ответчик указывал, что управляющая организация злоупотребляет своим правом, а решение суда не может быть исполнено, поскольку использовать квартиру для проживания невозможно и опасно для жизни.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд на это обоснованно отметил, что состояние помещения не освобождает ответчика от обязанности использовать имущество по целевому назначению и не наделяет его правом использовать помещения как нежилое. Собственника никто не обязывает совершать какие-либо действия в отношении жилого помещения, а лишь запрещают использовать его в качестве нежилого.

В следующей жалобе общество снова писало, что помещение не использовалось, в нём осуществлялся ремонт, большое потребление электроэнергии связано с площадью квартиры в 200 кв. м.; доступ в неё невозможно предоставить из-за аварийности.

Однако Арбитражный суд Северо-Кавказского округа и Верховный Суд РФ в определении от 11.11.2020 № 308-ЭС20 – 17405 отказали собственнику, оставив в силе решение о запрете использовать квартиру в качестве нежилого помещения.

Такая практика судов не является единичной.

Например, по описанному спору суд ссылался на постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 апреля 2018 г. по делу № А05 – 5792/2016. Там собственник разместил в квартире офис для продажи мебели, а в суд в тот раз обращалась жилищная инспекция Архангельской области, которая просила обязать исполнить ранее выданное индивидуальному предпринимателю предписание. Жалобы предпринимателя тогда также остались без удовлетворения.

что можно, а что нет

⚡ Все статьи / ⚡ Ближе к делу

Елена Мехоношина

Часто микробизнес умещается в обычной квартире — без лишних расходов на офис и склад. Рассказываем, какие ограничения есть для домашнего бизнеса, как избежать третьей мировой с соседями и не набрать штрафов.

Содержание
  • Что такое квартира с точки зрения закона
  • Какой бизнес нельзя вести в жилом помещении
  • Что будет, если вести запрещенный бизнес дома
  • Как вести бизнес в квартире, чтобы соседи и госорганы не придрались?

Что такое квартира с точки зрения закона

По закону есть жилые помещения, а есть — нежилые.

Жилые — это квартиры, частные дома, комнаты и их части. В жилых помещениях люди живут — едят, спят, моются, читают книжки по вечерам. Это положения из ст. 16 и 17 Жилищного кодекса РФ.

Отметка, что данное помещение — жилое, есть в Свидетельстве о праве собственности и выписке из Единого реестра прав на недвижимое имущество.

В жилом помещении можно вести профессиональную и предпринимательскую деятельность: писать научные статьи, делать маникюр, варить мыло. Но чтобы люди в буквальном смысле не мешали друг другу жить, закон ограничил масштабы домашнего бизнеса. Подробно об этом будет ниже.

Нежилые — это помещения под магазины в торговых центрах, офисы, склады. В народе их называют коммерческими. А ещё — это перестроенные квартиры на первых этажах с отдельным входом не через подъезд. Хозяева таких квартир перевели их в нежилой фонд — через городскую администрацию. 

Если в Свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН помещение значится как нежилое, значит жилищные ограничения по бизнесу в нём не действуют.

Отдельная история — апартаменты. Это помещения, которые очень похожи на квартиры — в многоэтажных домах, с кухней, ванной и балконом. Но по документам апартаменты — нежилые помещения. Жилищные ограничения на них тоже не действуют. По крайней мере пока.

Какой бизнес нельзя вести в жилом помещении

В квартире запрещено устраивать промышленное производство — с машинами и оборудованием — и хостелы. Так сказано в ст. 17 Жилищного кодекса РФ.

Замаскировать хостел посуточной арендой койко-мест или комнат по договору не получится. Прокуратура и суды давно раскусили такую схему. Квартирные хостелы даже без вывесок находят и закрывают.

Любой другой бизнес по идее не запрещен в квартирах. Дома можно варить, печь, шить, сочинять, конструировать, красить, строгать, продавать, фотографировать, консультировать, программировать, репетиторствовать. Принимать клиентов дома тоже можно. Но есть три ощутимых ограничения. Предприниматель не должен:

— мешать соседям;

— обустраивать рабочие зоны с нарушением санитарных и пожарных норм для жилых помещений;

— полностью превращать квартиру в нежилое помещение — без кухни, душа и домашней мебели — Постановление Пленума ВС РФ № 14.

Что значит мешать соседям, в законе не написано. Но в судебных делах по спорам соседей с домашними предпринимателями за нарушения принимают: постоянное хождение через подъезд, грязь в подъезде, курение, шум и запах из квартиры, шум от подъезжающих машин.

Вот примеры, как делать не стоит. Всем трем предпринимателям суды запретили работать дома.

  • В квартире на первом этаже работала диспетчерская такси. Из мебели было два стола с компьютерами, диван, телевизор и принтер. Во двор день и ночь заезжали такси. Водители сигналили и громко слушали музыку. Девушки-диспетчеры постоянно ходили по подъезду, мусорили и курили. В соседних квартирах было слышно, как по телефону принимают заказы на вызов такси — дело № 33-12506/2018. 
  • Предприниматель переделал квартиру под офис агентства недвижимости. Кухни и кроватей не было. Обстановка — столы, стулья для посетителей и шкаф. На входной двери висела вывеска с режимом работы и перечнем услуг по подбору жилья. В офисе был уголок потребителя — дело № 33-2584/2015.  
  • В квартире организовали подсобное помещение для аптеки: офис плюс склад. Одну комнату заставили шкафами, стеллажами и полками с детскими подгузниками и детским питанием. Во второй стоял письменный стол, оргтехника и шкафы с документами. Кухни и кроватей не было — дело № А-7-21-387/2017. 

Что будет, если вести запрещенный бизнес дома

Жалобы на бизнес в квартире обычно пишут соседи. И тут предпринимателя могут заклевать сразу несколько госорганов.

Жилищная инспекция штрафует за использование квартир не для жилья по ст. 7.21. КоАП РФ. Штрафы для граждан от 1000 до 1500 ₽, для ИП и юрлиц — от 20 000 до 30 000 ₽. Но если повезет, инспекторы ограничатся предупреждением.

Роспотребнадзор штрафует за нарушение санпинов в многоквартирном доме по ст. 6.4 КоАП РФ. Для физлиц штраф от 500 до 1000 ₽. Для ИП — от 1000 до 2000 ₽ или приостановление деятельности до трех месяцев. Для юрлиц — от 10 000 до 20 000 ₽ или приостановление деятельности до трех месяцев.

МЧС оштрафует за нарушение правил пожарной безопасности по ст. 20.4 КоАП РФ. Физлицам грозит от 2000 до 3000 ₽, ИП — от 20 000 до 30 000 ₽, юрлицам — от 150 000 до 200 000 ₽.

И главное — соседи или прокуратура могут через суд запретить вести предпринимательскую деятельность в квартире. 

🎁

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Попробовать бесплатно

Как вести бизнес в квартире, чтобы соседи и госорганы не придрались?

Если предприниматель работает дома и не нарушает Жилищный кодекс, никто не сможет запретить его бизнес.

Вот чек-лист по требованиям закона:

  • Оставить жилые зоны. В квартире должны быть кухня, стол, душ или ванна, кровать или спальный диван. Рабочие зоны встроены в квартиру, но не занимают её всю. Например, в отдельной комнате стоит стол для маникюра. Или швейная машинка и стеллажи с тканями.  
  • Не мешать соседям. Не греметь посудой по ночам, установить вытяжку над плитой, следить, чтобы клиенты не мусорили в подъезде и лифте. Вывеска на фасаде дома — опасно. Но нет запрета поставить её в своем окне.
  • Соблюдать санитарные правила для жилых помещений. 
  • Соблюдать противопожарные правила для жилых помещений. В частности, не хранить дома горючие и взрывоопасные вещества и материалы и баллоны с газом. Если у вас домашний спа-салон, нельзя применять свечи.
  • Соблюдать общие требования к жилому помещению. Воздух из вытяжки и вентиляции не должен идти из вашей квартиры в соседние. Нельзя делать перепланировку так, чтобы парикмахерская раковина, плита, печь или душ оказались над жилой комнатой соседей снизу.

Статья актуальна на 

Продолжайте читать

Все статьи

Открыл ИП и не пользовался им. Как узнать про долги и что делать дальше?

Самозанятым: какой товар продавать можно, а какой нет?

Как самостоятельно закрыть ООО: пошаговая инструкция

Ещё больше полезного

Рассылка для бизнеса

Дайджест о законах, налогах, отчётах два раза в месяц

Соцсети

Новости и видео — простыми словами, с заботой о бизнесе

Как использовать квартиру под офис? — PRAVO.UA

Вопросом «Стоит или нет размещать офис предприятия в жилой квартире?» часто задаются как мелкие предприятия, так и крупные фирмы с солидными оборотами. В последнее время утвердилось мнение, что перед тем, как использовать квартиру под офис, ее необходимо перевести в нежилой фонд, то есть вывести из жилищного фонда. Так ли это?

Ситуация, по моему мнению, была и остается противоречивой. С одной стороны, согласно нормам части 3 статьи 2 Закона Украины «О собственности», «каждый гражданин на Украине имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом лично или совместно с другими». Частью 2 статьи 4 этого же Закона установлено, что собственник имеет право совершать относительно своего имущества любые действия, не противоречащие Закону. Собственник может использовать имущество для осуществления хозяйственной и другой не запрещенной законом деятельности, в частности, передавать его бесплатно или за плату во владение и пользование другим лицам (в том числе на основании соответствующих договоров аренды).

Но в то же время другим Законом, а именно Жилищным кодексом Украины (ЖК), установлено положение, которое ограничивает действия собственника жилого помещения относительно его использования для нужд промышленного характера. Статьей 6 ЖК запрещается предоставление помещений в жилых домах для потребностей промышленного характера.

Статья 383 Гражданского кодекса Украины (ГК) в унисон нормам жилищного законодательства запрещает использовать жилые квартиры для нужд промышленного производства. Часть 1 статьи 383 ГК гласит: «Собственник жилого дома, квартиры вправе использовать помещение для собственного проживания, проживания членов своей семьи, других лиц и не имеет права использовать его для промышленного производства».

Хочу отметить, что нормы ЖК, принятого еще в 1983 году, по мнению многих юристов, уже устарели и не соответствуют требованиям времени. В частности, в ЖК не предусмотрен механизм вывода жилья из жилищного фонда при оборудовании в нем офисов. Кроме того, перевод жилых помещений в нежилые регулируется статьей 8 ЖК, которой также установлено, что перевод пригодных для жилья помещений в домах жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. Не определенный законодательством порядок перевода жилых помещений в нежилые порождал злоупотребления со стороны лиц, занимающихся согласованием таких действий, и проблемы со стороны собственника.

С другой стороны, часть 1 статьи 41 Конституции Украины закрепляет положение о том, что каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Никаких предостережений относительно возможного ограничения такого права законами или другими нормативными актами Конституция не содержит. Конституция имеет наивысшую юридическую силу, а ее нормы являются нормами прямого действия. Это означает, что в случае коллизии между положениями Конституции и какого-либо закона (например, ЖК) должны применяться нормы Конституции.

Частью 7 статьи 41 Конституции Украины установлено единственное ограничение, заключающееся в том, что использование собственности (деятельность арендаторов жилого помещения) не может наносить вреда правам, свободам и достоинству граждан, интересам общества, ухудшать экологическую ситуацию и естественные качества земли. Налицо определенного рода противоречие.

Верховным Советом Украины недавно был отклонен проект нового ЖК, которым были более детально урегулированы вопросы перевода жилых помещений в нежилые, случаи такого перевода, а также определен примерный перечень необходимых для этого документов. В проекте этому посвящались как минимум три статьи. Проект был принят 7 июля 2005 года, однако окончательный вариант, содержавший в том числе и предложения Президента относительно жилищных вопросов, был отклонен Верховным Советом 4 октября 2005 года. Что же, жаль, однако неизвестно, изменилась бы ситуация в случае принятия нового ЖК или нет. Ведь, несмотря на наличие в проекте положения о том, что собственник жилища имеет право использовать его в том числе для ведения хозяйственной деятельности, все-таки содержалась оговорка о том, что эта деятельность не должна быть промышленным производством, а также иной, запрещенной законом. Таким образом, планировалось именно в нормах нового ЖК закрепить положения о возможности использования жилого помещения в хозяйственной деятельности граждан либо юридических лиц.

Если сравнивать формулировку «промышленного производства» статьи 6 действующего ЖК, запрещающей предоставление помещений для нужд промышленного характера, и «проектную», видно, что проект конкретизировал промышленную деятельность именно производством. Что же представляет собой промышленный характер использования жилых помещений? Можно ли назвать офисное помещение промышленным производством?

Безусловно, промышленное производство связано с использованием производственных помещений как составной части такого производства. Санитарными нормами микроклимата производственных помещений (ДСН 3.3.6.042-99), утвержденными постановлением главного государственного санитарного врача Украины № 42 от 1 декабря 1999 года, предусмотрено, что производственное помещение — это «замкнутое пространство в специально предназначенных зданиях и сооружениях, в которых постоянно (по сменам) или периодически (в течение рабочего дня) осуществляется трудовая деятельность людей».

Из вышеизложенного можно сделать вывод, что офис является производственным помещением, однако является ли офис помещением промышленным? Думаю, нет…

Так, в письме Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины «Относительно переоборудования жилых помещений и использования их в других целях» № 5/2-6 от 5 января 2001 года сказано, что «перепланирование жилых помещений для размещения в них офисов, контор, торговых организаций и для других целей непромышленного характера действующим законодательством не предусмотрено». Из письма следует, что Госстрой не считал размещение офисов в жилых помещениях таким его использованием, которое соответствует определению промышленного характера. А письмом № 5/3-114 от 12 февраля 2002 года Госстрой четко определяет, что «переоборудование жилых помещений и использование их в иных целях производится только после признания их непригодными для проживания с последующим переводом их в нежилые».

Аналогичной позиции придерживается ГНАУ в своем письме № 9562/7/15-1117 от 18 мая 2005 года. В нем затрагивается тема амортизации жилых помещений, используемых в хозяйственной деятельности налогоплательщика, без перевода их в нежилой фонд. В письме, в частности, указано: «Поскольку непроизводственные фонды (жилые дома и их части), которые не были переведены в нежилой фонд, не являются производственными помещениями, специально предназначенными для производственного использования, то осуществление амортизационных отчислений по затратам, понесенным на приобретение таких непроизводственных фондов, является неправомерным».

Как видим, позиция органов государственной власти в вопросах использования жилых помещений в иных целях (в нашем случае под размещение офиса) пока свидетельствует о том, что жилые помещения все-таки следует переводить в нежилой фонд и уж затем использовать их по «офисному» назначению. Об этом говорится в письмах Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства № 4/6-721 от 20 апреля 2004 года, № 3841 от 8 июня 2004 года, № 5162 от 29 июля 2004 года, информационном письме Высшего хозяйственного суда Украины № 01-8/1051 от 7 июня 2005 года.

Что касается ответственности за использование жилых помещений не по назначению, то, во-первых, это штраф за использование жилых помещений не по назначению в размере от 1 до 3 нмдг — для граждан и от 3 до 7 нмдг — для должностных лиц (статья 150 КУоАП). Во-вторых, как уже указывалось ранее, юридическое лицо не вправе будет осуществлять амортизационные отчисления по затратам, понесенным на приобретение таких непроизводственных фондов.

В заключение следует также отметить положение части 2 статьи 813 ГК, регулирующее вопросы найма жилых помещений, в соответствии с которым, «если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилье только для проживания в нем физических лиц». Означает ли эта норма, что юридические лица ограничены в аренде жилых помещений и могут заключать договоры только для проживания физических лиц? Существует мнение, что нет. Ведь статья 760 ГК гласит: «Законом могут быть установлены виды имущества, которое не может быть предметом договора найма». Как выход, можно порекомендовать следующее.

В главе 59 ГК речь идет о найме (аренде) жилища. Часть 1 статьи 810 ГК определяет целью заключения договоров найма жилища именно проживание физических лиц на определенный срок за плату. Таким образом, если юридическое или физическое лицо желает взять в аренду квартиру не в целях проживания своих работников, то им логичнее было бы руководствоваться положениями, к примеру, главы 58 ГК, § 1 ГК «Общие положения о найме (аренде)», § 4 ГК «Наем здания или иного капитального сооружения». В соответствии с вышеуказанными параграфами юридическое лицо вполне может арендовать квартиру для иных, нежели проживание физических лиц, целей. Однако, как уже было сказано, есть одно но, то есть позиция государственных органов в вопросах использования жилых помещений в целях размещения офиса, поэтому не исключено и возникновение различного рода неприятностей и противодействия такому размещению, которое наверняка продлится до принятия законодательства, четко регулирующего данный вопрос.

КОЗЛОВ Евгений — юрисконсульт ОАО ПКТИ «Газоаппарат», г. Донецк

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Как законно использовать помещения в жилых домах под коммерческую недвижимость

Даже в собственной квартире можно легально вести свой бизнес

Не так давно в России вступили в силу изменения в Жилищном кодексе РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах. В большинстве жилых многоэтажек квартиры соседствуют с офисами, магазинами, аптеками и другими коммерческими объектами. Эксперты Кадастровой палаты по Нижегородской области разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.

Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру.

Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых помещений, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг.

В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Такие помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам.

Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.

Жилые помещения — не только для проживания

Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но и для ведения бизнеса.

Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания.

Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые.

Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т. д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов пока еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.

Хостелам в жилых домах осталось недолго жить

Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс. Согласно ей «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде.

Чем еще можно заниматься в квартирах

Действующие законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например, по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению.

Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключаются.

Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».

Нежилые помещения — возможности шире

Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д

Больше возможностей, но и больше ограничений

Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома.

В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.

Справка

Москательный товар или химико-москательный товар — название предметов бытовой химии (красок, клеев, технических масел и др.) как предметов торговли. Химико-москательные товары используются главным образом для хозяйственных и бытовых нужд.

Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

Как перевести помещение в новый статус

В существующих многоквартирных домах, в которых проектом не предусматривались нежилые помещения на первых и цокольных этажах, зачастую встает вопрос о необходимости перевода жилого помещения в нежилое в целях коммерческого использования.

— Основные моменты перевода жилого помещения в нежилое таковы: получение согласия большинства собственников помещений в многоквартирном доме, согласие владельцев примыкающих к будущему нежилому помещению квартир и оборудование помещения отдельным входом.

Закон направлен на то, чтобы максимально учитывать мнение жильцов, которые вправе сами определить, будет ли в их многоквартирном доме очередное коммерческое помещение или нет. Важно заметить, что размещение нежилых помещений не допустимо, если под ним уже имеются жилые помещения — разъяснила эксперт Кадастровой палаты по Нижегородской области Наталья Башева.

Законодательством установлен ряд ограничений, при котором перевод жилого помещения в нежилое недопустим. В частности, если такое помещение расположено в наемном доме социального использования, либо в таком помещении планируется осуществление религиозной деятельности.

Таким образом, вопрос изменения назначения помещения в многоквартирном доме законодательно регламентирован и учитывает мнения жильцов многоквартирного дома, от которых будет зависеть: быть рядом с ними помещению с коммерческим использованием или нет.

При использовании материалов ссылка на Domostroyrf.ru обязательна.

Поделиться:

Как использовать собственную недвижимость в предпринимательской деятельности

01 марта 2019 Пригодится для: Предприниматели

Если у вас есть квартира на первом этаже многоэтажки и вы хотите открыть магазин, кофейню, языковые курсы, нужно перевести её в нежилой фонд. В статье рассказываем, как.

Когда можно вести деятельность на дому

Если зарегистрированы предпринимателем, можете спокойно работать в своей квартире или доме (ст. 320 ГКУ), если вы: дизайнер, разработчик, маркетолог или другой digital-специалист; инфобизнесмен, бухгалтер-фрилансер, занимаетесь репетиторством или делаете хендмейд-изделия.

Главное, чтобы ваша деятельность не мешала соседям.

В законодательстве нет прямого запрета на использование собственной жилой недвижимости для предпринимательства, но запрещено использовать жилые дома «для нужд промышленного характера» и «для промышленного производства» (ст. 6 ЖКУ, ст. 383 ГКУ). То есть выпекать торты на продажу на дому нельзя.

Если ваша квартира на первом этаже многоквартирного дома и вы хотите переоборудовать её в офис под сдачу, магазин или парикмахерскую, сначала надо переоформить её из жилого в нежилой фонд.

Требования к домам и квартирам для перевода в нежилой фонд

Правила, по которым надо переводить жилую недвижимость в нежилой фонд, утверждают городские, районные, поселковые советы. Алгоритм перевода почти везде одинаковый, как и требования к такой недвижимости.

Никто не вправе запретить использовать вашу квартиру как вам хочется, но для перевода её в нежилой фонд жильё должно соответствовать требованиям:

  • находиться на цокольном или первом этаже, втором — если она находится непосредственно над нежилым помещением. Если квартира на третьем этаже, её тоже можно перевести в нежилой фонд и использовать как мастерскую или студию;
  • иметь возможность оборудовать отдельный вход и эвакуационный выход, пандус. Вход-выход должны быть изолированы от жилой части дома. Чтобы попасть в ваш магазин, посетители не должны заходить через подъезд дома;
  • в квартире не должен быть прописан ни её владелец, ни его семья. Вы не можете перевести половину квартиры в нежилой фонд и оборудовать там магазин и жить с семьёй в соседней комнате.

 Жилой дом не переведут в нежилой фонд, если:

  • в аварийном состоянии, обветшал, подлежит сносу или на текущий момент находится на реконструкции;
  • находится под арестом или в залоге;
  • это памятник архитектуры.

Это не исчерпывающий список требований, советы на местах могут придумать дополнительные условия.

Нельзя размещать в многоквартирных домах

Если переводите квартиру в нежилой фонд, чтобы открыть офис, магазин или стоматологический кабинет — это разрешённые бизнесы. Но есть список бизнесов, которым не место в многоквартирном доме:

  • объект промышленного характера;
  • общественный туалет;
  • похоронное бюро (если офис, то можно).
  • пункты приёма стеклотары;
  • предприятия и заведения, от деятельности которых возникает шум, вибрации, загрязнение постройки и окружающей территории;
  • пункты бытового обслуживания, на которых используют пожаро- и взрывоопасные вещества (можно — ателье, парикмахерские, мелкий ремонт техники, а вот если захотите оборудовать мастерскую по ремонту мебели и будете там красить стулья — так нельзя).

Что с соседями

Перспектива соседства с магазинами и кафе не порадует ваших соседей по дому: их пугает мусор, грызуны, насекомые, шум и запахи. Но в законодательстве не пописана процедура согласования их открытия в многоквартирном доме.  

Что предпринимателю делать с мусором

Ваш магазин или кафе не имеет отдельно выделенного земельного участка, а только придомовую территорию, которая относится к землям коммунальной собственности. Тогда для реконструкции квартиры и сооружения отдельного входа вам нужно согласование не только с местными властями, но и с жителями дома.

Если же в доме создано ОСМД, которое получило в пользование земельный участок, вопрос реконструкции обязательно надо обсудить на общем собрании с соседями и руководством объединения. Так как ОСМД самостоятельно принимает решение о выделении части земельного участка для переводимого нежилого помещения, например для лестницы или пандуса. Это и будет согласием на реконструкцию.

При перепланировке помещения или при ведении вашей деятельности имущество соседей или дом может пострадать, тогда придётся возмещать ущерб (ст. 7 ЗУ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме»).

Потребовать с вас компенсацию могут через суд. Но сначала спецы ЖЭКа или управляющей компании с чиновниками из исполкома или администрации города должны составить акт и зафиксировать повреждения.

Если хотите спокойно вести бизнес, лучше наладить отношения с жильцами, ведь они могут жаловаться в ЖЭК, в инспекцию архитектурно-строительного контроля или потребовать через суд вернуть недвижимость в первоначальное состояние. А если есть решение суда, делать это вам придётся за свой счёт.

Что делать, чтобы перевести помещение в нежилой фонд

Первый шаг — подать документы в центр предоставления административных услуг, если в вашем городе такого центра нет — обратитесь в исполком. Список документов примерно такой:

  1. Заявление о переводе помещения в нежилое без определения функционального назначения.
  2. Копии свидетельства о праве собственности на жилое помещение с указанием всех совладельцев, в том числе несовершеннолетних (в этом случае потребуется ещё и решение опекунского совета). Обязательно заверьте их у нотариуса.
  3. Техническое заключение (акт) обследования помещения, квартиры, жилого дома, которое переводится в нежилое.
  4. Техпаспорт на дом или квартиру.

Вот примерный образец заявления:

Ещё у вас могут запросить справку из ЖЭКа, чтобы подтвердить, что в доме/квартире никто не живёт и не зарегистрирован, и письменное согласие собственника дома на дальнейшее его использование (это может быть ЖЭО, жилищно-строительный кооператив, ОСМД и т. д.).

На рассмотрение и утверждение решения по вашему запросу у чиновников есть 7 рабочих дней. Сначала документы рассмотрят в исполкоме или админцентре, потом передадут в управление или департамент градостроительства и архитектуры. А там уже утвердят решение.

Если с документами всё в порядке, вам выдадут разрешение на перевод вашего дома или квартиры в нежилой фонд.

Если найдут ошибки в документах, или вашу недвижимость нельзя перевести в нежилой фонд, или вы указали недостоверную цель использования, вам выдадут письменный отказ. Его можно обжаловать в суде.

После того как получите разрешение на перевод жилого помещения в нежилое, нужно определиться с функциональным назначением, что там будет размещаться —офис, магазин, аптека, кафе.

Обычно перевод предполагает ещё и проведение реконструкции помещения: обустройство отдельного входа, а также отвод участка на придомовой территории.

Второй этап — получить от чиновников исходные данные на проектирование:

  • градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка;
  • технические условия;
  • задание на проектирование.

Мы опишем общий порядок перевода жилого помещения в нежилое, но в разных областях и городах действуют свои порядки и процедуры перевода. Всё это ФЛП может сделать самостоятельно или доверить уполномоченному лицу, обратиться в компанию, которая возьмёт на себя бумажную работу.

Разрабатывается и утверждается проектная документация на строительство. Затем согласно закон «О регулировании градостроительной деятельности»:  

  • регистрируется декларация о начале строительных работ;
  • оформляют новый техпаспорт;
  • регистрируют декларацию о готовности объекта к эксплуатации;
  • регистрируют право собственности уже на нежилое помещение.

А ещё надо подать пакет документов в местное управление или департамент, которые занимаются вопросами перевода недвижимости в нежилой фонд, для уплаты паевого взноса или освобождения от такой уплаты.

Придётся ли вам платить паевой взнос и в каком размере, зависит от того, в каком регионе ваша недвижимость. Ведь размер паевого взноса устанавливают местные органы.

Размер указывают в договоре с облсоветом или горсоветом в процентах от сметной стоимости объекта строительства и его назначения (ст. 40 ЗУ № 3038).

Например, в Луцке для ФЛПФизическое лицо — предприниматель , который переоборудует квартиру под офис турфирмы, паевой взнос составит 2% от стоимости строительства, если это будет кафе, ресторан, магазин или гостиница — 5%, а если агентство недвижимости или нотариальная контора — 10%.

На что придётся потратиться

Придётся потратиться на составление плана реконструкции, саму перепланировку, шумоизоляцию и установку кондиционеров, оборудование отдельного входа — через подъезд к вам заходить не будут — и ремонт.

В нежилом помещении использовать газовые приборы нельзя, поэтому придётся делать отвод, это дополнительное время и затраты.

Для кафе придётся спроектировать и установить вентиляционную систему, она должна быть раздельной с системами дома.

Советуем предупредить жителей дома о ремонтных работах. Проводить их запрещено в рабочие дни с 19:00 до 8:00, а в праздничные и нерабочие дни — круглосуточно. Греметь дрелью и перфоратором в праздники и выходные можно, только если удастся получить согласие соседей.

Оплата коммуналки

После перевода квартиры или дома из жилого фонда в нежилой, чтобы платить за свет, воду, обслуживание территории, придётся перезаключать договоры с поставщиками услуг и оплачивать их по производственным тарифам для коммерческой недвижимости.

Налоги

Налог на недвижимость платят владельцы недвижимости физлица и юрлица (пп. 266.1.1 НКУ). Предприниматель уплачивает налог на недвижимость как физлицо (консультация в ЗІРЗагальнодоступний інформаційно-довідковий ресурс податкової, подкатегория 106.01).

Не облагаются налогом квартиры до 60 кв. м, а жилые дома до — 120 кв. м. А льготы по налогу не применяются, если ФЛП использует объект в предпринимательской деятельности, сдаёт в аренду, лизинг, ссуду.

На нежилую недвижимость льготы по налогу не распространяются независимо от вида деятельности ФЛП. Если жилую недвижимость перевели в нежилую, придётся уплачивать налог по ставкам, установленным местными советами, в размере не больше 1,5% минимальной зарплаты, установленной законом на 1 января отчётного года, за 1 кв. м базы площади объекта недвижимости.

Налог на землю. Платит его физлицо — собственник недвижимости.

Если речь о нежилом помещении в многоквартирном жилом доме, то налог на землю за площади под такими помещениями вы уплачиваете с учётом пропорциональной доли придомовой территории. А плательщиком земельного налога вы считаетесь с даты госрегистрации права собственности на недвижимость.

ФЛП-единщики, у которых земля в собственности под нежилым помещением, которое используется в хоздеятельности, освобождаются от уплаты земельного налога (п. 297.1 НКУ). 

А что если не переводить квартиру в нежилой фонд

Штраф за использование жилых помещений не по назначению скромный — от 17 до 51 грн (ст. 150 КоАП). Но если без согласований и перевода в нежилой фонд развернёте деятельность кафе, магазина или салона красоты, вас смогут оштрафовать службы, которые занимаются проверкой таких объектов.

Это касается как собственных, так и арендованных жилых площадей. 

К тому если физлицо использует жилое помещение в предпринимательской деятельности, даже если это сдача в аренду, его лишат льгот по уплате налога на недвижимость, так как недвижимость используется для получения доходов.

А если дойдёт до суда, могут обязать собственника жилого помещения перевести его в нежилой фонд в связи с его эксплуатацией не по назначению.

Предприниматели на общей системе не могут отнести к расходам платежи за аренду жилого помещения и коммуналку.

Расходы предпринимателя на общей системе

Можно ли использовать свою квартиру под офис? | Законы и безопасность

Оказывается, закон допускает это при соблюдении определенных условий. Первое: частное лицо, которое намерено вести свой бизнес на дому, должно быть его собственником. Второе: предпринимательская деятельность не должна нарушать законные интересы и права других граждан. Третье: собственник может использовать жилую квартиру под офис только для работы в качестве ИП (индивидуального предпринимателя) или для профессиональной деятельности. Правда, закон последнее понятие не раскрывает. Здесь можно предположить, что такую деятельность осуществляют люди творческих профессий, репетиторы, внештатные бухгалтеры, адвокаты и другие фрилансеры.

А вот использовать собственную квартиру для размещения промышленного производства не допускается. Также запрещено открывать в жилой квартире детский сад, мини-прачечную или магазин. Для этого требуется перевод жилого помещения в нежилое, а также соблюдение норм пожарной безопасности, СЭС и пр. Что касается юридического лица, то оно, естественно, тоже не может использовать арендованную им жилую квартиру под офис, если квартира не переведена в нежилой фонд. Арендовать жилое помещение юридические лица вправе только для проживания там своих сотрудников.

Таким образом, для того чтобы заниматься репетиторством в своей квартире, писать стихи, шить, вязать и составлять бухгалтерские отчеты или писать статьи в Интернет на продажу, менять назначение помещения не требуется. А вот если вы задумали использовать свою квартиру в качестве магазина или сдавать ее под офис для юридического лица, то смена ее статуса неизбежна.

Как перевести свою квартиру в нежилой фонд? Это, оказывается, можно сделать не всегда. Изменения категории не допускается в следующих случаях:

1. Если помещение не оборудовано отдельным входом.
2. Если часть помещения остается жилой.
3. Если помещение обременено правом третьих лиц, т. е. находится под залогом, сдано в аренду и пр.

Если все требования соблюдены, то для передачи квартиры в нежилой фонд надо обратиться в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением. При этом представляются следующие документы:

1. Свидетельство о собственности (подлинник или заверенный нотариусом).
2. Технический паспорт помещения.
3. Поэтажный план дома.
4. Проект перепланировки или переустройства квартиры, если планируется.

Законом предусмотрен срок в 45 дней для вынесения решения по вашему заявлению. Если оно положительное, то выдается подтверждающий документ, на основании которого можно проводить переустройство квартиры и использовать ее как нежилое помещение. И поскольку его назначение поменялось, значит, требуется квартиру перерегистрировать.

Орган местного самоуправления вправе отказать использовать квартиру под офис в следующих случаях:

1. При отсутствии необходимых документов.
2. При несоблюдении условий перевода квартиры в нежилое помещение.
3. При несоответствии проекта перепланировки строительным требованиям.

Отказ предоставляется в письменной форме со ссылками на статьи закона, по которым перевод невозможен. Если вас не устраивает такое решение, то обжаловать его можно в судебном порядке.

Так можно ли использовать жилую квартиру под офис? Оказывается, можно. Но хлопот с этим делом — не оберешься.

Теги: жилое помещение, помещение, предприниматель, законы, квартира, офис, нежилое помещение

Может ли жилая недвижимость использоваться как коммерческая

Этот тип использования здания известен как смешанное использование, когда коммерческая недвижимость включает в себя как коммерческие, так и жилые помещения.3 min read

Выглядит как?
2. Преимущества многофункционального здания
3. Недостатки многофункционального здания
4. Законно ли использование жилой недвижимости в коммерческих целях?
5. Что нужно учитывать, если вы хотите вести бизнес из дома
6. Изменение страховки здания и его содержимого
7. Нужно ли вам использовать разрешение на строительство?

Можно ли использовать жилую недвижимость в качестве коммерческой? Этот тип использования здания известен как смешанное использование, когда коммерческая недвижимость включает в себя как коммерческие, так и жилые помещения. Если вы планируете изменить свидетельство о праве собственности на здание с коммерческого на жилое, имейте в виду, что это непросто. Потенциальные покупатели захотят иметь это в виду при поиске места для бизнеса.

Как выглядит объект смешанного назначения?

В большинстве случаев квадратные метры распределяются неравномерно — в жилой части будет больше квадратных метров, чем в коммерческой. В Бруклине, штат Нью-Йорк, многофункциональная недвижимость очень распространена. Например, во многих многоквартирных домах на первом этаже будет небольшой магазин или торговое помещение. Этот тип многофункционального здания может сбить с толку людей, желающих купить дом в Нью-Йорке.

Атлантик-авеню, Франклин-авеню, Корт-стрит и Смит-стрит в Бруклине — это места, где вдоль улиц выстроились торговые витрины с квартирами. Эти объекты смешанного использования также очень распространены на Манхэттене. В конце 19го века в нескольких районах, таких как Парк-Слоуп и Бед-Стай, были построены большие угловые многоквартирные дома с магазинами на первом этаже. Между этими многофункциональными зданиями будут улицы с таунхаусами.

Преимущества здания смешанного назначения

Как и все остальное, аренда помещений для бизнеса имеет как преимущества, так и недостатки. Некоторые из преимуществ:

  • Долгосрочная аренда (медленный оборот)
  • Нет работы в ночное время
  • Дополнительная охрана жилой части

Недостатки здания смешанного назначения

Сдача помещений в аренду бизнесу имеет некоторые недостатки. К ним относятся такие вещи, как:

  • Труднее выселить жильцов
  • Финансирование может быть затруднено

Законно ли использование жилой недвижимости в коммерческих целях?

Несмотря на то, что в Нью-Йорке широко распространены здания смешанного назначения, многие местные органы власти ограничивают или запрещают ведение бизнеса в жилых помещениях. Причина этого в том, что они предпочитают, чтобы жилой район был жилым, а не коммерческим или промышленным. Если вы думаете о том, чтобы начать домашний бизнес, вам необходимо выяснить, существуют ли какие-либо юридические ограничения в вашем районе и сообществе, которые могут запрещать использование вашего дома в коммерческих целях.

На что следует обратить внимание, если вы хотите вести бизнес из дома

Условия аренды имущества определяют ограничения, если таковые имеются. Обязательно внимательно прочитайте договор аренды, прежде чем начинать бизнес в своем доме. Независимо от того, существует ли абсолютный запрет на использование в коммерческих целях или вам просто нужно получить согласие вашего арендодателя, важно соблюдать правила аренды, чтобы избежать каких-либо проблем.

Даже если у вас есть собственный дом, могут быть некоторые ограничения. Некоторые ипотечные кредиторы могут потребовать, чтобы вы получили разрешение, или вообще запретить использование имущества в коммерческих целях. Важно, чтобы вы проверили условия вашего ипотечного договора, прежде чем принимать какие-либо важные решения. Вы не хотите рисковать тем, что ваш кредит будет прекращен и вам придется погасить его немедленно.

Изменение страховки здания и его содержимого

Прежде чем использовать жилую недвижимость в коммерческих целях, важно подумать о смене страховки здания и содержимого. Ваша текущая политика может запрещать использование в коммерческих целях. Это будет означать, что ваша политика может быть признана недействительной. Обязательно ознакомьтесь с условиями вашего полиса страхования здания и имущества, чтобы избежать этого риска, и, при необходимости, получите разрешение на управление своим бизнесом.

Нужно ли вам использовать разрешение на планирование?

Если вы решите внести изменения в свою собственность, необходимо получить разрешение на строительство. Например, если вы строите дополнительное здание, такое как склад, вам потребуется получить разрешение на строительство. Еще один пример того, когда потребуется разрешение на планирование, — это если ваша собственность становится больше бизнесом, чем местом жительства. Также рекомендуется рассмотреть возможность получения разрешения на планирование, если ваш бизнес увеличивает трафик или другие вещи, которые могут расстроить ваших соседей.

Решите, изменился ли основной вид использования вашей собственности в вашем бизнесе. Это все еще в основном место жительства или это стало больше бизнесом? Если ответ на этот вопрос «скорее бизнес», вам нужно будет подать заявку на планирование изменения использования.

Если вам нужна помощь в использовании жилой недвижимости в коммерческих целях, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы на UpCounsel приходят из юридических школ, таких как Гарвардский юридический и Йельский юридический, и в среднем имеют 14-летний юридический опыт, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

Можно ли жить в коммерческой недвижимости?

Можете ли вы жить в коммерческой недвижимости?

Последнее обновление: 11 мая 2022 г., команда Fair Punishment Team

Большинство из нас, возможно, никогда не задумывались о покупке или аренде коммерческой недвижимости в качестве дома. С ростом спроса на жилье, коммерческая недвижимость стала большим конкурентом. Не только для крупных гигантов недвижимости, но и для новых покупателей.

Коммерческая недвижимость имеет большие преимущества, в том числе много света и пространства. Тем не менее, эти объекты не предназначены для проживания в них на постоянной основе, и вы должны обязательно понимать требования законодательства, прежде чем превращать коммерческую недвижимость в дом.

Но можно ли жить в коммерческой недвижимости? В этой статье мы исследуем то, что вам нужно знать о правовом статусе коммерческой недвижимости.

Что такое коммерческая недвижимость?

Начнем с юридического определения коммерческого. Как правило, коммерческая недвижимость определяется как предприятия, занимающиеся недвижимостью. В частности, это относится к земле или собственности, которую вы можете использовать для получения дохода.

Коммерческая недвижимость также может быть крупным жилым ресурсом для сдачи в аренду или такими местами, как торговые центры, производственные предприятия, офисы или даже промышленные зоны.

Зонирование недвижимости: обозначение коммерческой недвижимости

Любая собственность в регионе подпадает под действие местных законов и правил, также называемых зонированием, данного конкретного органа.

Большинство объектов недвижимости подпадают под классификацию жилого, промышленного, коммерческого и смешанного назначения. В рамках федеральных и национальных законов эти законы могут быть изменены или отменены местными властями.

Зонирование недвижимого имущества устанавливается властями, которые используют генеральный план для разделения земли и назначения ее использования. Правила зонирования и того, как они назначаются, могут быть сложными, но вы должны знать о некоторых, поскольку они могут повлиять на обозначение вашей собственности.

Реальное зонирование может быть назначено в зависимости от стремления содействовать экономическому развитию, управлению ресурсами и шумовым загрязнением или регулированию городского движения.

В каждом регионе действуют свои законы о зонировании недвижимости. В некоторых регионах также предусмотрены исключения, например, они могут ограничивать высоту зданий независимо от установленных стандартов зонирования, или власти могут также ограничивать использование земли под жилую застройку, чтобы обеспечить создание большего количества производственных предприятий.

Этот вариант также может привести к тому, что в некоторых регионах квартира будет рассматриваться как коммерческая недвижимость, хотя обычно она подпадает под жилое зонирование, поскольку в течение определенного времени в ней проживает много людей.

Эти ограничения также существенно влияют на цены на недвижимость, и в отношении некоторых объектов недвижимости взимаются надбавки в зависимости от ограничений, установленных местными властями.

Что делать, если ваша коммерческая недвижимость не предназначена для проживания?

Поскольку законы сильно различаются от штата к штату, в зависимости от местных правил, трудно дать конкретный совет. Как правило, недвижимость должна быть обозначена как жилая или смешанная, что означает, что вы можете использовать ее как жилую и коммерческую недвижимость.

Даже в обозначении жилой недвижимости некоторые штаты дополнительно разбивают виды собственности, включая квартиры, запчасти для трейлеров или семейные дома. Каждый тип также имеет свои правила и ограничения на то, для чего может использоваться свойство.

Если вы рассматриваете возможность покупки коммерческой недвижимости, стоит иметь в виду, что тот факт, что в коммерческом списке указана квартира или другое жилое помещение, не делает ее законной недвижимостью смешанного назначения. Вот почему обратитесь в местный отдел планирования, чтобы убедиться в наличии всех необходимых разрешений.

Что произойдет, если вы проигнорируете законы о зонировании?

Как покупатель, вы не можете обойти законы о зонировании, потому что по закону вы обязаны использовать недвижимость по назначению. Однако, если вас поймают на том, что вы проживаете в принадлежащей вам коммерческой недвижимости, вас, скорее всего, оштрафуют и попросят либо получить разрешение на другое использование, либо снести жилую единицу.

Также имейте в виду, что в случае наводнения, пожара или любой другой катастрофы ваша страховка откажет вам в возмещении ущерба. Это может оставить вас без кармана с сотнями тысяч долларов. И что еще хуже, если опасная ситуация привела к смерти, это может привести к уголовному или гражданскому обвинению.

Что делать, если вы решили жить в арендованной коммерческой недвижимости? Даже если вы решили арендовать коммерческую недвижимость для проживания в ней, вполне вероятно, что у вашего арендодателя также есть свои правила, с которыми вы согласились, подписав договор аренды. Если вы нарушите правила аренды, вам может грозить выселение.

Изменение зонирования: как превратить коммерческую недвижимость в жилую

Лучший способ превратить вашу коммерческую недвижимость в пространство, в котором вы можете жить, — либо получить разрешение на смешанное использование, либо изменить ее зонирование. Однако повторное зонирование — не простой процесс, поскольку зонирование само по себе существует для защиты людей, самой собственности, а также сообщества.

Если бы не было законов о зонировании, города со временем стали бы перенаселенными и небезопасными для вашего благополучия, например, рядом со школой мог бы оказаться промышленный объект, который мог нанести серьезный вред детям.

Иногда есть очень веские причины, по которым запросы на изменение зонирования будут удовлетворены, и вам нужно будет привести веские причины для более высокой потребности в смешанном пространстве или большем количестве жилой недвижимости в этом районе.

Заявки на изменение зонирования следует подавать в местные органы власти в ближайшем к собственности городе. Некоторые регионы уже отложили планы для определенных объектов, что облегчает владельцам и покупателям коммерческой недвижимости получение одобрения их запроса на изменение зонирования.

Возможно, вам придется получить разрешение, прежде чем вы сможете использовать свою коммерческую недвижимость в качестве жилого дома. Эти разрешения могут быть ограничены в соответствии с действующими местными политиками.

Поскольку вы не можете контролировать результат запроса на зонирование, вам следует, по крайней мере, проконсультироваться с местным органом по зонированию для получения каких-либо указаний, которым необходимо следовать. Это даст вам указание на то, что вам нужно включить, и, если запрос будет отклонен, вы сможете вернуться к чертежной доске и внести поправки.

Кроме того, вы можете связаться со своим агентом по недвижимости для получения дополнительной информации и совета. Они знакомы с местной территорией и любой политикой коммерческого преобразования.

Прочие ограничения в отношении коммерческой недвижимости

Даже если вы владеете или арендуете недвижимость, предназначенную для смешанного использования, от вас требуется дополнительная проверка. Вполне вероятно, что ваше здание имеет некоторые дополнительные ограничения в отношении того, что может быть изменено или обновлено в здании для жилых или рабочих единиц.

Также могут быть ограничения на сдачу в аренду определенных частей дома. Лучше всего проконсультироваться с вашим местным органом по зонированию или внимательно прочитать договор аренды, чтобы убедиться, что вы полностью осведомлены о любых ограничениях.

В дополнение к законам о зонировании, большинство сообществ также ограничивают то, что вы можете делать с самим зданием. Такие изменения, как создание нескольких жилых единиц в коммерческом помещении или разделение здания, требуют наличия специальных разрешений.

Вывод

В одиночестве, с семьей или с партнером, когда дело доходит до решения, где жить, рекомендуется провести как можно больше исследований. Коммерческая недвижимость, преобразованная в жилую, может быть хорошим вариантом, но для получения разрешений и согласований требуется много бумажной работы и работы.

Повысит ли домашний офис ценность вашего дома?

Работа на дому — это то, к чему многие из нас привыкли с тех пор, как пандемия изменила традиционную офисную среду. Несмотря на то, что процент надомных сотрудников резко увеличился из-за Covid-19, тенденция уже набирала популярность. Независимо от того, работаете ли вы удаленно по своему выбору или по инициативе работодателя, сейчас самое подходящее время подумать о включении офиса в ваш новый или существующий дом. Если вы ищете новый строительный дом в столичном регионе или дом с быстрой доставкой, вы обнаружите, что многие сообщества, которые мы представляем, предлагают домашние офисы в нескольких планах этажей. Итак, насколько домашний офис увеличивает стоимость вашей собственности? Давай выясним!

Как коронавирус повлиял на наше отношение к домашнему офису

Полтора года назад все занимались бизнесом прямо из штаб-квартиры компании. Теперь по крайней мере 50% этих людей перешли от офисной среды к ноутбуку и обеденному столу. Такие рабочие механизмы могут оказаться практичными на какое-то время, но в долгосрочной перспективе они определенно не подходят. В один прекрасный момент достаточно! Учитывая неопределенность пандемии и тот факт, что использование вашего стола в качестве рабочего места — не самое удобное решение, внесение коррективов стало для многих обязательным.

Покупатели жилья, уже находящиеся на рынке для нового дома, начали обращаться к объектам недвижимости, в которых уже есть офисы. Те, кто не участвует в рынке, начали трансформировать планировку своих существующих домов, чтобы они соответствовали полностью функциональному рабочему пространству. И это неудивительно! Наличие выделенного места для работы облегчает переход от работы к семейной жизни, даже если дорога на работу находится всего в нескольких шагах.

Вы можете работать в своей столовой только так долго!

Влияют ли рабочие помещения на стоимость вашей собственности?

Тысячу раз, да! Как мы уже упоминали, наблюдается повышенный спрос на дома с офисами . Если мы оглянемся назад, то даже до вируса наличие дома, оснащенного им, считалось преимуществом в мире недвижимости.

Недавние исследования показывают, что добавление домашнего офиса к вашей собственности может увеличить ее стоимость на целых 10% ! Учитывая, что средняя цена дома по стране составляет 400 000 долларов, мы потенциально ожидаем 40 000 долларов добавленной стоимости. Неплохая инвестиция, не так ли?

Что делает домашние офисы такими привлекательными для покупателей?

Столичный регион Нью-Йорка полон недвижимости с уединенными уголками, предназначенными исключительно для работы из дома. Давайте посмотрим, что именно делает идею домашних офисов такой привлекательной для покупателей еще до того, как они решат переехать.

  • Личный кабинет — это универсальное место для хранения необходимых для работы вещей. К ним относятся компьютер, различные расходные материалы, документы, файлы и т. д.
  • Наличие помещения, отделенного от остального дома, может облегчить концентрацию на текущих задачах.
  • Офис может также использоваться как учебная комната как для взрослых, так и для детей. Ученые могут закончить свою работу, не беспокоясь о том, что другие нарушат их покой.
  • С домашней рабочей станцией члены вашей семьи, прерывающие важную встречу в Zoom или Skype, остались в прошлом.
  • В некоторых случаях добавление офисного помещения может увеличить размер вашего дома. Ее можно считать дополнительной спальней, таким образом, напрямую влияет на стоимость вашей собственности .

Преимущество домашнего офиса, о котором часто забывают, заключается в том, что, в конечном счете, он помогает нам справляться с рабочим оборудованием и документами, загромождающими остальную часть нашего дома. Мы можем включить столы, стеллажи и шкафы в наши индивидуальные рабочие места для хранения предметов, которые мы регулярно используем.

Для тишины и покоя во время работы расположите свой офис вдали от других комнат в доме.

Как создать офисное пространство, повышающее ценность вашего дома?

Насколько домашний офис увеличивает стоимость вашей собственности? Зависит от того, как вы его создадите. Есть три варианта на выбор. Здесь мы подробно рассмотрим их все.

Перепрофилирование существующих помещений

У вас есть свободная комната, которую можно переоборудовать в специальную рабочую зону? Нет? Что ж, тогда, возможно, у вас есть пустой чердак или гараж, который можно перепрофилировать? В любом случае, преобразование существующих частей вашего дома — это самый дешевый способ добиться результатов .  Единственные вещи, за которые вам потенциально придется платить, — это мебель и другие предметы первой необходимости, связанные с работой, которые вы считаете необходимыми. Если, конечно, вы их еще не приобрели. Вы, вероятно, могли бы уйти, потратив менее 1000 долларов, чтобы все это сделать.

Хотя ваша собственность, несомненно, вырастет в цене за счет перепрофилирования других комнат в домашний офис, неясно, насколько значительными будут эти изменения. Как правило, переоборудование гаража приносит наименьшую прибыль, а переоборудование чердака приносит наибольшую отдачу от инвестиций.

Добавление расширения

Расширение вашего дома за его нынешние границы для добавления офиса является самым дорогим и самым сложным вариантом. В зависимости от региональных правил, возможно, вам придется связаться с местными органами власти и подать запрос на утверждение, прежде чем начнется строительство. Тем не менее, если вы наберетесь терпения и у вас есть деньги, необходимые для финансирования предприятия, строительство пристройки может оказаться наиболее прибыльным из всех.

Использование садового жилища

Если на участке, на котором находится ваша собственность, есть сарай или сарай, вы вполне можете использовать его в качестве рабочего места. Это будет достаточно недорогое преобразование. Однако, если у вас нет садового домика, вы также можете приобрести готовый дом. Конечно, имейте в виду, что они могут варьироваться от довольно доступных до чрезмерно дорогих. С учетом сказанного, если целью является потратить как можно меньше денег, обязательно изучите свой выбор перед покупкой.

Вы можете легко превратить существующее садовое жилище в домашний офис.

Независимо от того, какой домашний офис вы в конечном итоге создадите, ожидается определенная рентабельность инвестиций, если вы решите продать свою собственность. Однако, как только вы это сделаете, не ожидайте, что он останется на рынке слишком долго.

Поскольку все больше и больше людей работают, не выходя из дома и нуждаются в специальном пространстве для ведения бизнеса, дома со встроенными офисами пользуются большим спросом. Итак, насколько домашний офис увеличивает стоимость вашей собственности? Потенциально много.

Понимание 8 типов коммерческой недвижимости

Reonomy определяет коммерческую недвижимость как нечто большее, чем дом на одну семью.

Итак, от дуплекса до самого большого здания в стране.

Хотя официальные классификации могут варьироваться от округа к округу, в целом коммерческую недвижимость можно разделить на восемь основных категорий.

Ниже мы рассмотрим восемь различных типов коммерческой недвижимости, рассматривая каждый из следующих:

  • Многоквартирный дом
  • Офис
  • Промышленный
  • Розничная торговля
  • Гостиницы / Гостиницы
  • Смешанное использование
  • Земля
  • Специальное назначение

Мы рассмотрим различные типы зданий, типы собственности и землепользования, а также пробежимся по некоторым примерам каждого класса активов.

Нажмите здесь, если хотите узнать о различных уровнях классов собственности в CRE.

1. Многоквартирные дома

Многоквартирные дома являются промежуточным звеном между жилой и коммерческой недвижимостью.

Хотя они  могут служить главным образом в качестве жилья, основная цель этого типа недвижимости – инвестиции (занимаемые владельцем или нет).

Класс многоквартирных домов включает в себя все, от дуплекса до многоквартирного многоквартирного дома.

Дуплекс/Триплекс/Квадруплекс

Дуплексы – это двухквартирные дома, триплексы – трехквартирные, а квадруплексы – четырехквартирные. Довольно просто.

Типы недвижимости с суффиксом «плекс» встречаются практически на каждом рынке, но больше подходят для начинающих инвесторов и тех, кто хотел бы получать прибыль от собственного жилья (путем сдачи в аренду других единиц).

Многоквартирные дома, с другой стороны, обычно делятся на низкие, средние или высокие в зависимости от количества этажей, которые они имеют.

Квартиры с садом

Квартиры с садом в пригородах начали появляться в 1960-х и 1970-х годах, когда молодые люди переезжали из городских центров в пригороды.

Квартиры с садом, как правило, 3-4 этажа, 50-400 квартир, без лифта и с наземной парковкой.

По сути, это совокупность малоэтажных многоквартирных домов на одном земельном участке, из которых может быть общий двор или другое земельное пространство.

Квартиры средней этажности

Как правило, это 5-12-этажные апартаменты, в которых имеется от 30 до 110 квартир, и есть лифт. Их часто строят в городских застройках.

Квартиры в высотных зданиях

Квартиры в высотных зданиях можно найти на крупных рынках, обычно они состоят из более чем 100 квартир и управляются профессионалами.

Количество этажей менее явно для высотных зданий, но, как правило, как только вы превысите 10-12 этажей, большинство рынков будут рассматривать здание как высотное.

Когда высотное здание превышает 40 этажей и достигает определенной высоты, оно обычно считается небоскребом.

2. Офис

Как и многоквартирные дома, офисные здания также подразделяются на низкие, средние и высокие в зависимости от их размера.

Офисные здания класса A, B и C

Офисные здания обычно условно группируются в одну из трех категорий: Класс A , Класс B или Класс C .

Все эти классификации относительны и во многом зависят от контекста, т.е. расположение здания и состояние окружающего его рынка.

Здания класса А считаются лучшими из лучших с точки зрения конструкции и расположения.

Недвижимость класса B может иметь высококачественную конструкцию, но менее желательное расположение.

Класс C — это те, которые могут быть довольно ветхими и в неблагоприятном месте.

Центральный деловой район (CBD)

Офисные здания, расположенные в центральном деловом районе (CBD), находятся в центре города.

В крупных городах, таких как Чикаго или Нью-Йорк, а также в некоторых городах среднего размера, таких как Орландо или Джексонвилл, эти здания будут включать высотные здания, расположенные в центре города.

Пригородные офисные здания

Эта классификация пригородных офисных помещений обычно включает здания средней этажности площадью 80 000–400 000 квадратных футов, расположенные за пределами центра города.

Города также часто имеют пригородные офисные парки, которые объединяют несколько различных зданий средней этажности в кампусе.

3. Промышленные объекты

Промышленные объекты также могут существенно различаться по размеру в зависимости от конкретных вариантов их использования.

Тяжелое производство

Эта категория промышленной собственности на самом деле является категорией специального использования, под которую подпадает большинство крупных производителей.

Недвижимость такого типа сильно настраивается с помощью оборудования для конечного пользователя и обычно требует существенного ремонта для перепрофилирования для другого арендатора.

Легкая сборка

Эти конструкции намного проще, чем тяжелые производственные свойства, и обычно их можно легко изменить.

Типичные области применения включают хранение, сборку продукции и офисные помещения.

Склад Flex

Пространство Flex — это промышленная собственность, которая может быть легко преобразована и обычно включает в себя как промышленные, так и офисные помещения.

Пространство Flex также можно рассматривать как пространство смешанного использования, о чем мы поговорим более подробно ниже.

Склад для сыпучих материалов

Эти объекты очень большие, обычно в диапазоне от 50 000 до 1 000 000 квадратных футов.

Часто эти объекты используются для региональной дистрибуции продукции и требуют легкого доступа для грузовиков, въезжающих и выезжающих с автомагистралей.

4. Розничная торговля

Стриптиз/торговый центр

Стриптиз-центры – это небольшие объекты розничной торговли, которые могут содержать или не содержать якорных арендаторов.

Якорный арендатор — это просто более крупный розничный арендатор, который обычно служит для привлечения клиентов в собственность.

Примерами якорных арендаторов являются Wal-Mart , Publix или Home Depot .

Стриптиз-центры, как правило, состоят из небольших розничных магазинов, таких как китайских ресторана , химчистка , маникюрный салон и так далее.

Общественный торговый центр

Общественные торговые центры обычно имеют площадь от 150 000 до 350 000 квадратных футов.

Несколько ведущих занимают общественные центры, такие как продуктовые магазины и аптеки. Кроме того, обычно один или несколько ресторанов расположены в общественном торговом центре.

Энергетический центр

Энергетический центр обычно имеет несколько небольших встроенных розничных магазинов, но отличается наличием нескольких крупных розничных магазинов, таких как Wal-Mart , Lowes , Staples , Best Buy и т. д.

Каждый крупный розничный продавец обычно занимает от 30 000 до 200 000 квадратных футов, и эти торговые центры обычно содержат несколько участков (см. ниже).

Региональный торговый центр

Торговые центры площадью от 400 000 до 2 000 000 квадратных футов обычно имеют несколько якорных арендаторов, таких как универмаги или крупные розничные магазины, такие как Barnes & Noble или Best Buy .

Внешний участок

Большинство крупных торговых центров содержат один или несколько внешних участков, которые представляют собой земельные участки, отведенные для индивидуальных арендаторов, таких как рестораны быстрого питания или банки.

5. Отели

Отели с полным спектром услуг

Отели с полным спектром услуг обычно расположены в центральных деловых районах или туристических зонах и имеют такие известные флаги, как Four Seasons , Marriott или Ritz Carlton .

Отели с ограниченным обслуживанием

Отели с ограниченным набором услуг обычно представляют собой бутик-отели.

Эти отели меньше по размеру и обычно не предоставляют такие удобства, как обслуживание номеров, рестораны на территории или конференц-залы.

Гостиницы длительного пребывания

В этих гостиницах есть большие комнаты, маленькие кухни, и они предназначены для людей, проживающих в течение недели или более.

6. Смешанное использование

Недвижимость смешанного использования, несмотря на ее собственное отличие, может быть комбинацией любого из вышеупомянутых типов коммерческой недвижимости.

Наиболее распространенной формой многофункциональной недвижимости, особенно в городах, является торговая недвижимость/ресторан с офисами или жилыми домами наверху.

Подумайте о своем обычном высотном здании в центре города, и есть большая вероятность, что актив считается многофункциональным.

Как правило, недвижимость смешанного назначения представляет собой комбинацию офисных, жилых/многоквартирных, торговых и/или промышленных объектов.

7. Земля

Земельные участки / сельскохозяйственные угодья

Земельные участки неосвоенных земель относятся к незастроенным землям, таким как фермы или пастбища.

Внутри этого ведра также будут различные типы сельскохозяйственных угодий, такие как фруктовые сады, животноводческие фермы, ранчо и многое другое.

Земля засыпки

Земля засыпки расположена в городе, который уже был застроен , но сейчас свободен. Заполнение строго связано с развитием недвижимости в городских районах.

Заброшенные земли

Заброшенные участки — это земельные участки, ранее использовавшиеся в промышленных или коммерческих целях, но теперь доступные для повторного использования.

Эти объекты, как правило, неблагоприятны для окружающей среды или, по крайней мере, подозреваются в этом из-за предыдущего коммерческого использования.

8. Специальное назначение

Вышеперечисленные категории недвижимости охватывают основные виды коммерческой недвижимости.

Однако существует множество других типов недвижимости, которые можно было бы считать коммерческими, которые строят и владеют инвесторы.

Вот где в игру вступает идея собственности «специального назначения». Это более или менее Разное Классификация CRE.

К объектам специального назначения относятся парки развлечений, боулинг, автостоянки, стадионы, театры, зоопарки и многое другое.

Несмотря на то, что профессионалам CRE необходимо многому научиться в отношении каждого типа активов с течением времени, иметь общее представление о различных типах коммерческой недвижимости — отличное место для начала.

С легкостью раскрывайте идеи и возможности коммерческой недвижимости Начать поиск

Классификация коммерческой недвижимости и типы офисных помещений (офисы класса А, творческие офисы и т. д.)

Мы в AQUILA знаем, что, когда вы начинаете искать офисное помещение, может быть трудно понять, что именно вы ищете. . Различные типы офисной недвижимости и стили офисных помещений могут быть трудны для сравнения и понимания, если вы новичок в коммерческой недвижимости.

К счастью, существуют отраслевые стандартные классификации, которые позволяют сравнивать свойства яблок с яблоками.

Ниже вы найдете определения и обзоры:

  • Классификация офисных зданий, включая класс A, класс B и класс C
  • Типы офисных помещений, включая традиционный офис, творческий офис, пространство для совместной работы, представительские люксы и пространство Flex

Читать далее:  Shell Space, 2nd Generation & Spec Suites: определения недвижимости и преимущества каждого из них много денег, которые вы должны потратить на недвижимость. Это может повлиять на район, в котором расположен ваш офис, на возраст здания, на то, какие удобства предлагает здание и, по сути, на класс здания, которое вы можете рассмотреть.