Офис в квартире – это законно?
- www.norma.uz
- Наши обзоры
- Офис в квартире – это законно?
28.09.2020
Читать на узбекском языке
У многих предпринимателей на стадии становления бизнеса возникают вопросы с оформлением помещения под офис. К примеру, может ли офис частного предприятия располагаться в жилом помещении или обязательно арендовать отдельное – нежилое? Если учредитель предоставляет фирме свою недвижимость в пользование, как это оформить? Какие налоговые последствия при этом возникают?
По просьбе buxgalter.uz на вопросы ответил эксперт «Нормы» по юридическим вопросам Олег ЗАМАНОВ:
– По общему правилу место нахождения юрлица определяется местом его государственной регистрации. Организация может быть зарегистрирована по адресу его учредителя. В утвержденной форме заявления о госрегистрации есть соответствующий пункт (5-1).
Законодательство не обязывает предпринимателя арендовать помещение под офис. Обычно такое решение принимается по совокупности факторов:
- штатная численность сотрудников и специфика деятельности компании;
- потребность в соответствующей инфраструктуре – парковке, конференц-залах, переговорных, кафетерии, санузлах и т.д.;
- расходы – арендная плата, текущий и (или) капитальный ремонт, коммунальные услуги и т.д.
Если после регистрации по адресу владельца бизнеса вы принимаете решение арендовать помещение под офис, изменится местонахождение (почтовый адрес) юрлица, указанное при регистрации. В этом случае не нужно проходить перерегистрацию, достаточно уведомить об этом госорганы. Уведомительный порядок работает для вас только в том случае, если у фирмы нет налоговой задолженности в значительных размерах.
Поскольку механизм уведомительного порядка – новый и пока детально не регламентирован, порядок и форму уведомления придется уточнять в ближайшем Центре госуслуг.
Если фирма ограничена в средствах, в целях экономии вы можете организовать офис по месту регистрации, т.е. в жилом доме. Но с этим есть некоторые сложности.
Если офис в квартире…
Размещение в жилом помещении многоквартирного дома предприятий, учреждений и организаций допускается только после его перевода в категорию нежилого.
Чтобы использовать жилое помещение в качестве нежилого, нужно получить разрешение. Его выдают районные (городские) отделы строительства.
Заявление о выдаче разрешения подается через Центр госуслуг или ЕПИГУ. К нему прилагаются:
- нотариально заверенное письменное согласие совладельцев помещения и совершеннолетних членов семьи;
- документ, подтверждающий уплату сбора – 20% БРВ, если жилье находится в Ташкенте (для Нукуса и областных центров – 10% БРВ, для районов и городов областного подчинения – 30% БРВ). При обращении через ЕПИГУ уплачивается 90% от указанной суммы.
Внимание! Услуга «Получение решения о переводе жилого помещения в категорию нежилого» требует наличия электронной цифровой подписи.
Читайте далее на buxgalter.uz.
Публикации по теме:
- Усилена защита прав собственности предпринимателей
- Упрощен порядок аренды сельхозземель
- Что изменилось в земельных отношениях
- Утверждены минимальные цены за землепользование в Ташкенте
- Карантин: последствия сдачи и найма жилья
- Для арендаторов госактивов введены преференции
Как переоборудовать квартиру в офис: газета Недвижимость
В последние годы всё больше наших сограждан берутся открывать своё дело.
Многих при этом не устраивает работа в бизнес-центре: не те условия, не хватает мест, не хочется платить арендную плату и т.д. И тогда предприниматели покупают квартиры в жилых домах. В данном материале мы попробуем ответить на два, пожалуй, самых актуальных вопроса об интересах бизнесмена и жильцов дома.
Нужно ли выводить из жилого фонда квартиру, переоборудованную в офис?
Собираюсь открывать свой бизнес и уже купил квартиру для офиса. В процессе подготовки помещения у меня возник следующий вопрос: нужно ли мне выводить из жилого фонда и регистрировать в качестве нежилой недвижимости квартиру которая будет использоваться как офис или по другому нежилому назначению?
Использование собственником жилища или его части по нежилому назначению не требует разрешения на это государственных органов (пункт 2 статьи 18 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях»). Однако указанное право реализуется собственником лишь при соблюдении строительных, санитарных, противопожарных и других обязательных норм и правил (а этих правил достаточно много).
Если компетентные органы установят факты нарушения обязательных норм и правил либо факты, когда использование жилища существенно нарушает права и интересы других граждан, собственник помещения может быть привлечен к предусмотренной законодательством административной ответственности с одновременным возложением на него обязанности устранить такие нарушения и их последствия. Поэтому собственнику нужно быть готовым к проверке со стороны контролирующих органов.
Как правильно сделать перепланировку в квартире>>>
Необходимо ли согласие соседей на переоборудование квартиры?
Я недавно приобрёл квартиру и собираюсь переделать её в магазин. Нужно ли мне согласие других жильцов дома, чтобы произвести ремонтные работы?
Законодательство Республики Казахстан предусматривает, что использование жилища (жилого помещения) или его части по нежилому назначению допускается на условиях, предусмотренных нормами Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях».
Согласно пункту 2 статьи 4 указанного Закона, использование жилища не должно приводить к его разрушению или порче, нарушать условия проживания других жильцов, причинять ущерб окружающей среде.
Чаще всего переоборудование жилой квартиры предполагается под коммерческую деятельность: магазин, офис и другие виды объектов используемых в коммерческой деятельности.
Согласно подпункту 17 статьи 2 Закона «О жилищных отношениях», переоборудование — это изменение помещения (помещений), связанное с изменением его функционального назначения, полной или частичной заменой внутренней системы технологического и (или) инженерного оборудования, необходимого для жизнеобеспечения и эксплуатации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Закона «О жилищных отношениях» при изменении (переоборудовании, перепланировке) помещений (квартир) в ряде случаев требуется обязательное получение письменного согласия не менее 2/3 от общего числа собственников помещений (квартир) жилого дома. Это случаи, когда:
- изменения затрагивают несущие конструкции;
- изменения затрагивают общее имущество.
Что делать, если сосед…>>>
В случае же когда изменения затрагивают интересы только собственников других помещений (частей дома), смежных с изменяемыми помещениями (частями дома), требуется получение письменного согласия только указанных лиц. Закон прямо не определяет, в каких случаях можно считать, что изменения затрагивают интересы собственников смежных помещений и что понимать под такими интересами. Судебная практика относит к таким интересам изменение уровня шума, освещения, возможность доступа к помещению и другие обстоятельства, которые приводят к изменению сложившегося порядка пользования жилым помещением.
Согласно пункту 26 Постановления Правительства Республики Казахстан от 06.05.2008 года №425 «О некоторых мерах по упрощению порядка оформления и выдачи исходных материалов (данных) и разрешительных документов для строительства объектов», разработчики проекта изменений, вносимых в существующие (эксплуатируемые) объекты, должны указывать в проектной документации сведения о наличии или отсутствии проектных решений, затрагивающих интересы собственников.
То есть при разработке проекта по переоборудованию, перепланировке помещения, разработчик данного проекта, должен отразить в нем сведения о собственниках смежных квартир или всего дома, чьи интересы могут быть затронуты подобным переоборудованием помещения.
Когда изменения затрагивают интересы только собственников других помещений (частей дома), смежных с изменяемыми помещениями (частями дома), требуется получение письменного согласия только указанных лиц.
В том же случае если планируемая реконструкция (перепланировка, переоборудование) помещений (частей жилого дома) или перенос границ помещений затрагивает интересы других собственников (сособственников), то к проекту должно быть приложено нотариально засвидетельствованное письменное согласие собственников других помещений (частей дома), смежных с изменяемыми помещениями (частями дома), на эти изменения (смежных собственников).
В соответствии с пунктом 6 указанного постановления, нотариально заверенное письменное согласие должно быть приложено наряду с другими документами к заявлению в местные органы государственного архитектурно-строительного контроля для получения разрешения на производство соответствующих строительно-монтажных работ.
Разрешение на производство работ, выданное без получения согласия заинтересованных лиц, может быть признано недействительным в судебном порядке. В этом случае переоборудование и сама постройка могут быть признаны незаконными, а собственник будет обязан привести изменения к первоначальному виду.
Информационная служба kn.kz
Читайте также:
Дизайнерский подход в перепланировке квартиры
Перепланировка, реконструкция и вывод квартиры из жилого фонда
Почему пустующие офисы не превращаются в жилье, несмотря на длительные вакансии
«Для того, чтобы это сработало, нужна куча факторов, и они сделали это на Ван-Несс, 100», — сказал Бэбсин, отметив, что проект начался в 2012 году, после Великой рецессии, и на его завершение ушло три года.
«Пару лет спустя [100 Van Ness] был бы более удобен в качестве офиса», — сказал он.
Часто такие преобразования работают только в густонаселенных городах, где земля в большом почете, и даже в этом случае могут быть преобразованы только определенные типы зданий.
Наконец, даже когда такое переоборудование происходит, основная часть квартир обычно сдается по высоким рыночным ценам. Хотя может показаться, что все это пустое пространство было бы лучше использовать для бездомных людей, архитекторы должны справляться с такими проблемами, как поиск нужного пространства между лифтовым блоком здания и его окнами.
«Есть фактор Златовласки: плита пола не может быть слишком маленькой и не может быть слишком большой», — сказала Кристина Гарсия, исследователь из брокерской компании по недвижимости Cushman Wakefield, используя отраслевой термин для обозначения арендуемой площади. на данном этаже высотного офисного здания. «Есть ограничивающие факторы, почему адаптивное повторное использование не так распространено».
Площадь пола большинства современных офисных зданий составляет около 25 000 квадратных футов — примерно половина размера футбольного поля — эта цифра, как правило, росла на протяжении десятилетий. Высотные офисные здания, построенные совсем недавно, часто значительно больше, чем их аналоги десятилетней давности.
Архитектурная фирма Gensler после изучения фонда зданий в Калгари, Альберта, недавно пришла к выводу, что «чем хуже офисное здание, тем лучше оно подходит для переоборудования в жилое», особенно в городе, где процент вакантных площадей составляет на ошеломляющие 32 процента. Как правило, это означает, что старые и часто более ветхие здания созрели для преобразования.
«Концепция современных офисных зданий заключалась в том, чтобы построить как можно большую плиту пола», — сказал Джон Сетра, архитектор из Нью-Йорка, чья фирма CetraRuddy в последние годы работала над несколькими известными проектами переоборудования, в том числе 20 Брод-стрит, недалеко от Уолл-стрит в нижнем Манхэттене.
Офисная башня, построенная в 1957 году и соединенная с Нью-Йоркской фондовой биржей, вновь открылась в 2018 году после завершения реконструкции. Возраст здания означает, что расстояние от лифтов до края здания, известное как «арендный пролет», составляет максимум 45 футов, что является практически граничным значением.
Другими словами, новые офисные здания часто слишком велики для того, чтобы их можно было использовать в качестве жилых помещений — существенные части их интерьеров будут иметь мало естественного света.
«Бублик вокруг здания — жилая зона. Что делать с внутренним пространством?» — сказала Цетра.
Пустая рабочая станция внутри офисного здания в Сан-Франциско, 9 июня 2021 года. Дэвид Пол Моррис / Bloomberg через Getty Images Ограниченные номераВ то время как фирма Форгана, SCB, также завершила аналогичное преобразование 1132 Bishop St. в центре города Гонолулу и оценивает «конфиденциальное преобразование высотных зданий» в центре Лос-Анджелеса, он сказал, что проекты составляют очень небольшой процент от общего портфеля фирмы.
«Мы занимаемся многоквартирными высотными проектами, и, вероятно, 90 или 95 процентов из них — это новое строительство», — сказал он, сказав, что именно здесь находятся деньги. «Они, как правило, городские. Они, как правило, нацелены на более роскошный сегмент рынка.
Таким образом, они, как правило, представляют собой новое строительство с нуля, а не адаптивные проекты повторного использования».
Он сказал, что такие здания находятся в «золотой зоне», что делает их пригодными для преобразования. Он сказал, что в случае перестройки в Лос-Анджелесе у владельца собственности будет много свободных офисных площадей.
«У него есть пустое офисное помещение, которое будет более ценным, чем жилое», — сказал Форган.
Растущий интересВ Далласе Джеймс Макки, временно исполняющий обязанности помощника городского чиновника по строительству, сказал, что, хотя в прошлом году число заявок на такое преобразование сократилось, в этом году, похоже, возобновился интерес к превращению офисных зданий в смешанные здания. — использовать свойства.
В 2019 году в город было подано 19 заявок на переоборудование, а в прошлом году их стало всего три. Однако в этом году он снова вырос, достигнув 12 на сегодняшний день.
Скачок заявок может быть вызван недавно завершенным преобразованием того, что раньше называлось башней Первого национального банка, 52-этажного здания, построенного в 1965. Большую часть предыдущего десятилетия он был закрыт.
Недавно реконструированная башня, которая теперь называется The National, представляет собой частично отель, частично жилой дом, частично офисы и частично магазины.
«Я, представитель поколения X старшего возраста, не стал бы снимать квартиру в The National за 3000 долларов в месяц, — сказал Макки. «Но поколения позади меня — как только появляется одно, они хотят — это сдвиг парадигмы. Есть люди, которые хватаются за возможность жить в центре — это слишком шумно для меня — но я думаю, если вы находитесь на 52-й этаж, это не имеет значения».
Калифорнийские мечты Вернувшись в Калифорнию, штат пытается решить многолетнюю проблему слишком малого количества жилья для слишком большого числа жителей. Ответ для некоторых застройщиков состоял в том, чтобы избежать преобразования офисов и сосредоточиться на изменении других типов жилья.
характеристики.
Тактика столь же разнообразна, как план штата по адаптации мотелей, повторное использование торговых площадей на уровне земли в качестве жилья, разрешение религиозным организациям строить на своей земле и даже грандиозное предложение по оптимизации процесса преобразования старых больших — коробки розничной торговли.
Законопроект, известный как SB 6, прямо разрешает жилищную застройку на ранее коммерческих землях, таких как торговые центры или магазины розничной торговли. Недавний анализ, проведенный Urban Footprint, компанией, занимающейся разработкой программного обеспечения для городского планирования, пришел к выводу, что законопроект, если он будет принят, может «увеличить рыночную мощность на целых 2 миллиона новых домов, принося при этом существенные финансовые выгоды городам».
Автор законопроекта, сенатор штата Анна Кабальеро, представляющая большую часть сельскохозяйственных общин между Сан-Хосе и Фресно, указывает на старый пустой магазин Kmart в Салинасе, фермерском городке, где она когда-то была мэром.
«Можно просто убрать Kmart и разместить над ним одноэтажные магазины и многоквартирные дома или убрать весь магазин», — сказала она. «Сделайте так, чтобы люди хотели пройти через это!»
Стоит ли переделывать жилое помещение в офис?
Удобные и доступные офисные помещения трудно найти во многих крупных городах. Многие успешные компании часто работают в переоборудованных домах. Тем не менее, выбор преобразования жилых помещений в офисы сопряжен с уникальными преимуществами и проблемами для предпринимателей. Похоже, это хорошо подходит для вашего бизнеса? Подготовьтесь к решению этих распространенных проблем, возникающих при переходе из дома в офис.
Почему стоит выбрать трансформируемое пространство?Владельцы бизнеса переоборудуют жилую недвижимость в офисные или торговые помещения по разным причинам.
Местоположение Для компаний, которые рассчитывают на пешеходное движение или легкий доступ к определенным районам, местоположение может иметь ключевое значение.
Эти предприятия не возражают против преобразования собственности, чтобы заявить права на желаемый район. Идеальное расположение также может помочь привлечь молодые таланты.
Офисные помещения могут стоить дорого за квадратный фут или требовать долгосрочных обязательств. Может оказаться более доступным сдать в аренду дом или квартиру для вашего бизнеса, особенно если вы найдете арендодателя, который предлагает гибкие условия аренды. Вот краткий пример: в Кливленде средняя стоимость аренды торговых площадей в 2017 году составляла 12,13 доллара за квадратный фут. Однако средний дом с тремя спальнями в Кливленде стоит 1180 долларов в месяц за 1282 квадратных фута. Если вы сможете найти жилое помещение с гибким зонированием, ваша ежемесячная арендная плата будет намного ниже.
Vibe Забудьте о конференц-зале; встречи могут проходить вокруг кухонного острова. Для компаний, которые хотят дистанцироваться от корпоративной атмосферы, переоборудованный дом может иметь непринужденную атмосферу сотрудничества, которую вы ищете.
Вы должны иметь четкое представление о том, что влечет за собой преобразование жилого помещения в коммерческое. Вот пять вопросов, о которых следует помнить, если вы хотите превратить домашнее пространство в офис.
Зонирование.Прежде чем вы начнете планировать корпоративные пикники на новом заднем дворе, убедитесь, что у вас есть законное право вести бизнес в этом месте. Жилое зонирование может помешать вам вести бизнес, который принимает клиентов или привлекает значительный поток людей. Если вы не уверены, соответствует ли ваш бизнес требованиям зонирования, обратитесь в местные органы власти, прежде чем что-либо подписывать.
Безопасность. В большинстве офисных помещений предусмотрены меры безопасности для обеспечения безопасности информации и материалов компаний. Позвоните в доверенную охранную компанию, чтобы обсудить, чем занимается ваш бизнес и какие решения для обеспечения безопасности они могут предложить.
Не оставляйте этот пункт на последнюю минуту; вам может потребоваться внести изменения в здание или планировку, чтобы защитить вашу собственность, поэтому с самого начала расставьте приоритеты в отношении ваших потребностей в безопасности.
Может потребоваться немного усилий, чтобы превратить ваше новое здание в функциональное офисное помещение. Независимо от того, сносите ли вы стены для создания общего ощущения открытой концепции или делите комнаты на частные кабинеты, превращение жилого пространства в рабочее может быть дорогостоящим и трудоемким. Проверьте, нужно ли вам получать разрешения на работу, которую вы выполняете. По данным Houston Chronicle, средняя стоимость ремонта офисного помещения составляет около 200 долларов за квадратный фут. Ожидайте более высокие ставки за преобразование жилого в коммерческое.
Дизайн. Ваша компания может отказаться от «офисной атмосферы», но несколько изменений сделают ваш офис легким и удобным местом для работы.
Выделите или создайте несколько приватных пространств для конфиденциальных бесед и встреч, и не забудьте цветовую схему. Вы все еще можете иметь эклектичный вид, но свободная схема дизайна поможет вашему бизнесу выглядеть сплоченным и профессиональным.
Убедитесь, что ваше новое переоборудованное помещение может поддерживать ваших сотрудников ’ ежедневные потребности. Убедитесь, что дом хорошо проветривается и что система отопления и охлаждения может выдержать любую дополнительную нагрузку (из-за нескольких компьютеров и большого количества людей). И не забывайте о парковке. Независимо от того, получаете ли вы разрешения или прокладываете парковку только для своих сотрудников, ваши соседи и сотрудники оценят ваше внимание.
Идеальное офисное пространство будет способствовать сотрудничеству и творчеству, и оно должно быть приятным местом, куда ваши сотрудники будут приходить на работу каждый день. Если у вас есть бюджет для необходимых ремонтных работ и изменений, сделайте это.