Заработок на совместных закупках: Как заработать на совместных покупках – Анатомия бизнеса

Как заработать на совместных покупках: советы опытного организатора

16.06.2017

Александра Шилова из Надыма занимается организацией совместных покупок с 2012 года, но основным источником дохода эта работа стала для неё лишь год назад. Сегодня жена и мама двух детей тратит на сбор и отправку заказов всё свободное время, а база клиентов из небольшого города в Ямало-Ненецком автономном округе насчитывает несколько тысяч человек.

Мы поговорили с Александрой и узнали, как она добилась успеха и почему честность — лучший метод работы с участниками совместных покупок.

История: Александра работает печатницей. Она наносит изображения на визитки, грамоты, футболки и кружки. Работа сдельная — зарплата зависит от выполненного объёма. Уже больше года заказов на полиграфию практически нет, поэтому совместные покупки для неё — единственный способ принести деньги в семью.

«Первый клиент — я сама!»

— Александра, когда вы организовали первую совместную покупку в Сима-ленд?

— Я начала работать с Сима-ленд в 2012 году, но сначала это была не совместная покупка, а мой собственный заказ. Тогда дочь пошла в детский сад. По поручению родительского комитета мне нужно было где-то закупиться канцелярией и игрушками.

Я открыла поисковик, чтобы найти магазин с низкими ценами, и случайно вышла на Сима-ленд. Мне понравился ассортимент и то, что магазин находится на Урале, не очень далеко от нас, — это значило, что покупки быстро доставят. Я заказала всё для садика и какие-то мелочи для себя.

— Тогда это казалось вам разовой покупкой? Как получилось, что вы стали организатором?

— Рассказала на работе о неплохих ценах, девочки посмотрели сайт, что-то нашли. Мы решили сложиться. Общий заказ делала я — потому что уже знала, как организовать совместную покупку.

Дальше — точно так же: прошлась по своим, спросила, кому что надо, рассказала про Сима-ленд. Людям понравилась идея: все товары есть и в нашем городе, но магазины покупают их в том же Сима-ленд, а продают в 2–3 раза дороже. Тогда я стала воспринимать СП как хобби — мне нравится заниматься закупками, помогать людям сэкономить.

— Как вы начали зарабатывать на совместных покупках?

— Я работала по друзьям и знакомым, но потом подумала, почему бы не начать принимать заказы от других людей? Мне стало это интересно. Один клиент посоветовал мне создать группу и привлекать туда народ, рекламироваться во всех сообществах, что есть у нас в городе.

Вместе мы составили план, а за это он попросил только одно — не брать организационный сбор с его заказов, то есть отдавать ему товар по цене сайта. Я и согласилась. Моя группа стала расти и процветать, люди начали меня узнавать и советовать друзьям. Это приятно, когда человек, впервые обратившись ко мне, говорит, что ему рекомендовали позвонить именно сюда.

«Клиентов много, всем надо помочь»

Коробки едва помещаются на лестничной клетке.

— Вы говорите, что два раза в неделю отправляете заказ и получаете машину. Сколько времени уходит на сборку заказов, получение, сортировку, выдачу?

Всё свободное время. Мой муж ходит на работу, а я точно так же работаю на дому. Отправила детей в детский сад, закончила домашние дела, села за компьютер. Обработка заказа отнимает время, потому что заявок много, всем нужно ответить и принять заказ. А пишут каждый день!

В день отправки заказа я могу сесть за компьютер в 12 дня и работать до 17 часов, пока заявка не будет оформлена, согласована с менеджером и отправлена на сборку. На самом деле это всё занимает очень много времени. Нужно найти контакт с каждым клиентом: кому-то помочь выбрать товар, кому-то посоветовать, что лучше. И отказать, естественно, я не могу, это моя работа — помогать людям! Мне кажется, что я подведу всех своих заказчиков, если брошу совместные покупки.

— Сложно ли набрать минимальную сумму заказа?

— Нет, с этим давно нет никаких проблем. Раньше приходилось заказывать что-то себе, подстраиваться под график зарплат, авансов, собирать заказы нерегулярно. Потом начала отправлять заказ раз в неделю, а с появлением удалённого склада — два раза, чтобы я могла быстрее получать и выдавать покупки. Сейчас участников много, сумма заказа всегда гораздо больше, чем минимальная. Когда база клиентов наработана годами, то и объём покупок большой.

— А кто ваши клиенты и что они чаще всего заказывают?

— Клиенты разные, но в основном — женщины. Есть много мамочек — как опытных, так и тех, кто только собирается рожать. Именно поэтому заказывают много детского, особенно перед Новым годом, — все хотят купить подарки. Это самый пик работы. Потом — 23 Февраля, 8 Марта, День Победы.

Но на самом деле заказчики все разные. Есть даже дети! Я с ними общаюсь, спрашиваю, мама в курсе или нет. Было такое, что одна девочка 13 лет делала у меня заказ и я созванивалась с её папой, чтоб узнать, в курсе ли он, что его дочь совершает онлайн-покупки? Оказалось, что да, всё в порядке, заказ будет оплачен и я могу не переживать! А девочка выбирала что-то себе из канцелярии и маме подарок на 8 Марта.

— Какой сервис вы предлагаете своим покупателям? Доставляете ли товар?

— Нет, машины нет, но сейчас думаем расшириться. Все товары клиенты забирают у меня из дома. Но для них это удобно. Я выдаю покупки в удобной упаковке, чтобы человеку не надо было стоять, ждать, мёрзнуть или потеть.

Есть секрет отличного сервиса — хорошее отношение к клиенту. Я всегда приветлива, никогда не иду на конфликт. С каждым можно договориться. И у меня это получается, хотя условия для всех одинаковые!

«Помогают даже дети»

— Трудно ли принимать объёмные заказы? Кто помогает вам разгружать машины?

— Помогает муж, потому что обычно я получаю 40–50 коробок разных размеров и тяжести. В предпраздничные дни выходит 50–70 коробок.

С ним мы всё это получаем и поднимаем домой. Помощников у нас нет, иногда несколько коробок заносит сосед, молодой мальчишка-старшеклассник, за небольшую плату.

Было и такое, что получали 2 машины с грузом в один день. Это было как раз перед Новым годом, одна машина шла с опозданием, другая — с опережением графика. Получилось так, что приехали в один день.

Но хорошо, что получали мы их не сразу, а в разное время… Успели немного передохнуть. В общем, работать не всегда просто, но это любимое дело, которое приносит деньги.

— Удаётся ли совмещать обязанности мамы и жены с ролью организатора СП?

— Времени уходит много, но я успеваю позаниматься с ребёнком уроками, отвести младшего в садик, приготовить покушать, прибрать. В принципе, на домашние дела хватает. А ещё мне помогают дети — им очень интересно, когда мы принимаем товар, всё ведь хочется потрогать, посмотреть. Вот и задействуем их.

«Все трудности можно решить с менеджером»

— С какими трудностями вы сталкиваетесь в работе?

— Бывают неоплаченные заказы. Человек просто не забирает свою покупку. Но я не унываю, а просто продаю её через соцсети.

Большая трудность — если пришел брак. Решение этого вопроса иногда затягивается надолго, проблему всё время нужно отслеживать. Нужно дождаться решения компании, после чего отправить бракованный товар обратно, дождаться, пока он поступит на склад, пока его примут.

И только потом мне на счёт возвращаются деньги, которые я потом отправляю клиенту.

Иногда теряются счета. Нам приходится ждать и проверять документы, запрашивать новые. Но самое главное — это возврат товара. Претензию могут долго рассматривать, а потом отказать в ней. Но это поправимо. Тем более со всеми проблемами помогает разобраться мой замечательный менеджер.

Сортировка заказа занимает несколько часов.

— Вы поддерживаете мнение Юрия Иляева (опытный организатор совместных покупок из Екатеринбурга, герой ещё одной нашей публикации) о том, что организатор никогда не должен менять своего персонального менеджера?

— Да. Я с ним полностью согласна. Мой менеджер — Глеб Есипов — знает меня от и до. Он знает, как и по каким дням я работаю, когда я отправляю заказ, куда должна приехать машина и какие проблемы могут возникнуть.

Однажды я сделала заказ, и мне прислали неправильный счёт с задвоенной суммой. Я не могла решить проблему, потому что заказ уже передали на доставку. Глеба не было на месте, но на следующий день он всё исправил — быстро и без всяких трудностей.

— Кстати, об оформлении заказов. Вы успели зарегистрироваться в новом сервисе совместных покупок и даже разместили в своей группе во «ВКонтакте» самодельную инструкцию о работе в нём. Он понравился вам?

— Сервис удобный, я им пользуюсь, но полностью перейти на него пока не готова, потому что в соцсетях у меня множество постоянных клиентов, они привыкли работать со мной именно там.

Было бы здорово, если бы можно было общаться с клиентом внутри системы — чат, звонки или ещё что-то для связи с участником. Если доработать сервис, будет замечательно.

«Быть честным — вот секрет»

— Как вы хотите развиваться в качестве организатора?

— Хочу поменять место выдачи, потому что с двумя детьми приём товара часто превращается в полный кавардак. Хотя не всем будет удобно приходить в офис — работающие часто забирают свои заказы вечером, в часы, когда в офисе я сидеть уже не буду.

— Каким должен быть организатор, чтобы клиенты возвращались за покупками снова и снова?

— Он должен вызывать доверие. Важно хорошо объяснять все условия работы и нестандартные ситуации. Например, по покупкам с удалённого склада. Это товар, которого нет на складе, и его нужно ждать. Люди верят мне, они заказывают, оплачивают и ждут свою вещь вместе со мной. И никто не переживает, что я взяла деньги и куда-то их потратила. Они оплатили свою покупку и ждут, а я всегда оповещаю, что товар можно забрать!

А ещё нужно серьёзно относиться к браку и пересорту (случай, когда поступает не тот товар, что нужен покупателю). Когда товар приходит в неправильном количестве, я сразу ставлю человека на следующую покупку и обязательно возвращаю деньги за то, что не пришло. У меня не было такого, что я где-то задерживаю, утаиваю, завышаю цены.

• Расскажите близким про возможность купить качественные товары по низким ценам.
• Создайте группу в соцсетях и проведите розыгрыш, чтобы люди узнали о вас.
• Усердно обрабатывайте все заявки. Клиенты ценят своевременные ответы организатора.
• Узнавайте потребности своих покупателей и договаривайтесь с каждым так, чтобы это было удобно вам обоим.
• Организуйте удобную выдачу или доставку. Помните, что люди не любят стоять в очереди, ждать или мёрзнуть.
• Будьте честными, всегда выслушивайте клиента и рассказывайте ему обо всех нюансах покупки.

Я ТОЖЕ ХОЧУ БЫТЬ ОРГАНИЗАТОРОМ!

Уже решились повторить успех героя статьи? Читайте подробную инструкцию по новому сервису совместных покупок, который позволяет собирать заявки от участников прямо на сайте, регистрируйтесь и зарабатывайте!

СТАТЬ ОРГАНИЗАТОРОМ

Как заработать на совместных покупках?

Что такое совместные покупки? Впервые идею подобного бизнеса ввели не так давно в Китае, и теперь она успешно перекочевала к нам.  Совместные покупки – это оптовые закупки напрямую у производителя, которые совершает группа людей через одного организатора. Таким образом, можно покупать все – от детской одежды оптом и подгузников до велосипедов, нужно только найти базу или склад (завод), которые готовы продавать товары непосредственно по себестоимости. Этим занимается организатор – человек незаменимый во всех отношениях. Но если такого нет среди ваших друзей, его легко можно найти на специализированных форумах или сайтах, выйти через знакомых или же вникнуть в систему и стать им самому.
 

Преимущества совместных покупок
 

Выгода есть у всех:
 

• Оптовые базы, склады и производители получают быструю прибыль, работая сразу на покупателя, не ищут клиентов, не позволяют третьим лицам зарабатывать на их товаре.
 

• Организатор имеет небольшой доход от каждой покупки (иногда этот процент платят клиенты, а иногда и поставщики), соизмеримый с затрачиваемым временем.
 

• Частные лица, покупающие необходимые товары по дешевой цене и без переплаты магазинам, значительно экономят семейный бюджет.
 

• Выбор. Если в реальной жизни люди ограничены ассортиментом товаров из ближайших магазинов, то благодаря совместным покупкам можно покупать вещи самых разных брендов из любого уголка планеты.

 

На данный момент тема совместных покупок настолько стала популярной, что многие стремятся не только влиться в группы закупающихся у оптовиков, но и стать самими организаторами. Особенно это удобно тем, кто не может себе позволить полную рабочую занятость, ищет работу с гибким графиком или на дому. К этой категории относятся студенты, разбирающиеся в интернете активные пенсионеры и мамы в декретном отпуске. 

Что нужно организатору

Если у вас есть желание не только экономить, но и зарабатывать, необходимо сразу четко понять, что придется делать. 

 

1. На первом этапе присоединиться к группе, которая будет заказывать большую партию товара и посмотреть, что вам предлагает организатор. Так вы сможете со стороны увидеть плюсы и минусы его работы, очертить для себя обязанности.
 

2. Стать активным на форумах и сайтах, посвященных соответствующим темам. Это может быть общий форум людей, совершающих совместные покупки, или же тематический раздел «где купить дешевые памперсы», знакомиться с людьми в интернете и реальной жизни, которые заинтересованы в теме.
 

3. Найти непосредственно прямых производителей и поставщиков (удобнее всего опять же – через интернет), сравнить условия, которые они предлагают. Часто даже производители готовы платить за то, что вы «приведете к ним людей».
 

4. Можно начинать работать! Этот небольшой бизнес не требует никаких вложений, кроме времени, активности и организаторских способностей, развивается сам собой, как и потихоньку естественным способом расширяется круг людей, которые будут к вам обращаться. Уже в дальнейшем (если вы решите увеличить масштабы действий), может потребоваться собственный транспорт и полный рабочий день на организацию труда, но и эти затраты окупятся с лихвой в кратчайшие сроки. Для некоторых предприимчивых организаторов бизнес, который начался с совместных закупок, успешно развивается в виде собственных торговых точек или магазинов.

В целом, можно сказать, что уже в 2014-2015 году примерно 50% активных потребителей познакомились с совместными покупками и хоть раз ими пользовались, многие из них вообще перестали ходить в обычные магазины. Так почему бы не использовать эту общемировую тенденцию с выгодой для себя? Заходите на форум совместных покупок и начинайте зарабатывать.

Подписывайтесь на нашу рассылку и будьте в курсе новых увлекательных статей в нашем блоге! Мы пишем о том, что Вам интересно!

Как облагается налогом доход от сдачи в аренду

Инвесторы в недвижимость иногда покупают сдаваемую в аренду недвижимость вместе с другими инвесторами, чтобы быстро увеличить портфель сдаваемой в аренду недвижимости и заключать более крупные инвестиционные сделки, такие как жилищные портфели, которые отдельный инвестор не мог себе позволить.

Прежде чем совместно инвестировать в недвижимость, важно понять, как доходы (или убытки) будут распределяться между каждым партнером-инвестором.

Чтобы помочь ответить на этот вопрос, давайте рассмотрим различные варианты инвестирования в недвижимость с партнером и то, как работает совместное владение доходом от аренды недвижимости.

---

Ключевые выводы

• Доход от сдачи в аренду включает в себя такие статьи, как обычные и авансовые арендные платежи, а также расходы арендодателя, оплачиваемые арендатором.
• Общие варианты совместной собственности на сдаваемое в аренду имущество — с супругом, деловым партнером или в качестве члена компании.
• Хозяйственные субъекты, используемые для владения недвижимостью, такие как LLC или S Corporation, известны как сквозные субъекты, поскольку доходы и расходы передаются каждому участнику или акционеру.
• График K-1 используется для предоставления отчета о пропорциональной доле каждого члена в доходах или убытках
• Инвестор, который покупает недвижимость совместно с кем-то еще, может претендовать на получение всего дохода от аренды при условии соблюдения правил IRS для специальных отчислений.

---

 

Как рассчитать доход от сдачи в аренду

Прежде чем мы обсудим совместное владение доходом от аренды имущества, давайте кратко рассмотрим, как рассчитать доход от сдачи в аренду имущества. Согласно разделу IRS № 414 «Доходы и расходы от аренды», доход от аренды включает:

• Обычные арендные платежи
• Авансовые арендные платежи
• Платежи за расторжение договора аренды
• Расходы арендатора, принадлежащие арендодателю (например, перекраска дома)

Возвращаемый гарантийный депозит, уплаченный арендатором, не считается доходом от аренды, поскольку депозит должен быть возвращен арендатору по окончании срока аренды. Однако, если арендодатель удерживает залог частично или полностью для возмещения ущерба, причиненного арендатором, залог учитывается как доход в момент его удержания.

IRS отмечает, что большинство физических лиц работают на кассовой основе, что означает, что доход сообщается, когда он фактически получен, а расходы вычитаются, когда они выплачиваются.

Точное отслеживание дохода даже от одной сдаваемой в аренду недвижимости может быстро усложниться, поэтому многие инвесторы в недвижимость регистрируют бесплатную учетную запись в Stessa.

Программное обеспечение Stessa для финансового управления сдаваемой в аренду недвижимостью автоматизирует отслеживание доходов и расходов и предоставляет инвесторам персонализированные рекомендации по максимизации прибыли за счет разумного управления капиталом.

Владельцы домов, сдаваемых в аренду на одну семью, небольших многоквартирных домов и объектов, сдаваемых в краткосрочную аренду, могут составлять многочисленные отчеты, например отчеты о чистом движении денежных средств, капитальных затратах и ​​отчетах о прибылях и убытках, чтобы лучше отслеживать и распределять доход от аренды недвижимости, находящейся в совместном владении.

 

Варианты совместного владения сдаваемым в аренду имуществом

Для большинства мелких инвесторов в недвижимость совместное владение имуществом осуществляется тремя различными способами:

Владение совместно с супругом

Если супружеская пара совместно владеет сдаваемым в аренду имуществом, доходы от аренды и налоговые вычеты указываются в Приложении E (Форма 1040), Дополнительный доход и убытки.

Если супруги подают совместную налоговую декларацию, доходы и расходы не делятся между физическими лицами. Однако, если супруги подают отдельные налоговые декларации, доходы и расходы делятся, как если бы они были деловыми партнерами.

Владение с деловым партнером

Если инвестор в недвижимость владеет сдаваемым в аренду имуществом вместе с одним или несколькими другими инвесторами, каждая сторона указывает свою долю доходов и расходов в своей индивидуальной налоговой декларации, используя Приложение E.

Вообще говоря, доходы и расходы распределяются между каждым инвестором на основе его процентной доли в собственности. Например, если четыре инвестора владеют равной долей сдаваемого в аренду имущества, каждый инвестор будет указывать 25% дохода и 25% убытков или вычетов в своих индивидуальных налоговых декларациях.

Право собственности с юридическим лицом

Другим распространенным вариантом для совладельцев сдаваемого в аренду имущества является коммерческое юридическое лицо, такое как компания с ограниченной ответственностью (LLC), товарищество или товарищество с ограниченной ответственностью или S Corporation.

Субъекты, подобные этим, не облагаются налогом на уровне компании, как корпорации C, потому что они считаются сквозными типами бизнеса. Вместо этого доходы или убытки от LLC передаются каждому участнику с использованием Графика K-1 IRS (Форма 1065).

После подготовки годовой налоговой декларации LLC или S Corp. предоставляют каждому участнику Приложение K-1 с подробным описанием пропорциональной доли доходов или убытков компании, причитающихся каждому участнику или акционеру.

Однако доходы или убытки могут распределяться на основе доли участия каждого участника в компании или в порядке, описанном в операционном соглашении компании.

Как поясняет веб-сайт юридического ресурса Nolo.com, большинство операционных соглашений предусматривают, что доля распределения участника соответствует его доле владения в компании. Так, если инвестору принадлежит 60% компании, инвестору выделяется 60% доходов или убытков от компании.

Может ли один владелец требовать весь доход от аренды?

Операционное соглашение для ООО, которое владеет арендуемой недвижимостью, также может быть составлено таким образом, что прибыль или убытки не распределяются в соответствии с долей участия участника, что известно как специальное распределение.

Например, участник LLC с высоким личным доходом может пожелать получать все амортизационные отчисления от арендованного имущества, находящегося в LLC, но не получать от дохода, в то время как другой участник с более низким доходом может предпочесть, чтобы ему распределялись все расходы. дохода.

В ситуациях, когда доходы, убытки и прибыль не распределяются на основе доли собственности каждого участника, LLC должна следовать правилам IRS для специального распределения, и инвесторы могут пожелать проконсультироваться с сертифицированным бухгалтером, зарегистрированным агентом или другим налоговым органом. профессионал за советом.

 

Как облагается налогом доход от сдачи в аренду имущества, находящегося в совместном владении

Доход от сдачи в аренду имущества, находящегося в совместном владении супругов, деловых партнеров или юридического лица, облагается налогом в соответствии с федеральным доходом инвестора. Налоговые ставки на 2021 год составляют 10%, 12%, 22%, 24%, 32%, 35% или 37% в зависимости от суммы налогооблагаемого дохода.

То, как инвестор регистрирует налоги, зависит от того, в какой совместной собственности находится сдаваемое в аренду имущество. Давайте посмотрим, как подать налоговую декларацию на основе наиболее распространенных форм собственности:

Совместное владение с супругом

Когда женатые супруги совместно владеют сдаваемым в аренду имуществом и подают совместную налоговую декларацию, вычеты из доходов и расходов объединяются. Доходы и расходы указываются в едином Приложении E, при этом сумма общего дохода или убытка от сдаваемого в аренду имущества указывается в Приложении 1 (Форма 1040), а затем в Строке 8 Формы 1040, 1040-SR или 1040-NR.

Совместное владение с двумя или более владельцами

Когда сдаваемое в аренду имущество находится в совместной собственности двух или более владельцев, каждый владелец указывает свою долю доходов и расходов в Приложении E на основе доли собственности в собственности, которые обычно включаются в акт о собственности.

Например, предположим, что трое членов семьи или деловых партнеров владеют сдаваемым в аренду имуществом с долей 50%, 25% и 25%.

Владелец с 50-процентной долей собственности должен указать 50% вычетов доходов и расходов от собственности в Приложении E и уплачивать налог с этой суммы, в то время как остальные два владельца будут сообщать по 25% доходов и расходов и платить налог на эти суммы. Каждый владелец также будет использовать Приложение 1 и применимую версию Формы 1040 для сообщения общего личного налогооблагаемого дохода.

Совместное владение коммерческим предприятием

Инвесторы в недвижимость иногда создают сквозное коммерческое предприятие или компанию для владения сдаваемым в аренду имуществом в юридических целях и для целей налогообложения прибыли.

Однако, в отличие от индивидуальных налогоплательщиков, хозяйствующий субъект, владеющий недвижимостью, не подает форму E и не платит налоги на уровне компании.

Вместо этого компания подает ежегодную налоговую форму и сообщает о доле каждого инвестора в доходах и вычетах расходов, используя Приложение K-1. Затем инвестор использует информацию, предоставленную в K-1, для подготовки индивидуальной налоговой декларации и уплаты подоходного налога.

 

Узнайте больше об отчетах о доходах от аренды

Вот три полезных ресурса IRS для инвесторов, заинтересованных в дополнительной информации о налогах на доход от аренды жилья, доход от недвижимости и вычеты:

• Узнайте налоговые факты об аренде вне жилой недвижимости
• Советы по доходам от аренды недвижимости, вычетам и ведению учета
• Тема № 414 Доходы и расходы от аренды

Интеллектуальное программное обеспечение налогового центра Stessa также помогает сделать налоговый сезон ожидаемым, помогая инвесторам подготовить налоги в три простых шага. После регистрации бесплатной учетной записи Stessa инвесторы получают доступ к различным налоговым ресурсам.

Например, члены сообщества Stessa получают эксклюзивную скидку на TurboTax, а The Real Estate CPA, сертифицированная аудиторская фирма, специализирующаяся на работе с инвесторами в недвижимость, создала набор налоговых ресурсов в партнерстве со Stessa.

Базовые правила совместной аренды

Как профессионалы в области налогообложения, мы всегда ищем способы повысить ценность (и, возможно, даже немного увеличить доход) нашей практики. Немногие налогоплательщики осознают важность принятия обоснованного решения о том, как оформить право собственности на свое недвижимое имущество. Владельцы недвижимости обычно добавляют взрослых детей, других членов семьи или супругов к праву собственности на свои дома и инвестиционную недвижимость. Многие, кто покупает недвижимость, будь то их основное место жительства, второй дом, свободная земля, предназначенная для инвестиций, или недвижимость для сдачи в аренду, обращаются к своему агенту по недвижимости за рекомендацией о том, как они должны назвать свою собственность, когда они подписывают окончательные документы. Обычный выбор права собственности для многих людей, которые покупают недвижимость с другим лицом или при добавлении лица к праву собственности на свою собственность, — это «совместная аренда», также известная как «совместные арендаторы». Хотя совместная аренда может быть отличным вариантом, понимают ли наши клиенты нюансы выбора этого титула?

Точно так же, как наша потребность в обуви зависит от стоящей перед нами задачи, налоговая ситуация каждого человека уникальна. Вы бы не захотели надеть пару классических туфель Christian Louboutin в поход по прибрежной тропе Орегона или шлепанцы в снежную бурю. Точно так же вы хотите, чтобы ваши клиенты знали, что совместная аренда лучше всего подходит для их налоговой ситуации.

Одно из преимуществ совместной аренды заключается в том, что на имущество не распространяются расходы на завещание в случае смерти одного из владельцев. Доля наследодателя в имуществе в равной степени переходит к другому правообладателю (владельцам). Это верно даже в том случае, если наследодатель составил завещание и завещал свою долю в собственности кому-то другому. Это известно как право на наследство . Если последнее лицо, владеющее имуществом, не дарит его, не передает имущество в доверительное управление, не завершает передачу после смерти (доступно в некоторых штатах) или не принимает другие меры, в это время имущество может пройти процедуру завещания. Доля наследодателя в имуществе увеличивается с момента его смерти. Учитывая сумму налога, которая может быть на кону, для оставшихся в живых владельцев важно получить оценку имущества от квалифицированного оценщика. Компетенций от агентов по недвижимости и с онлайн-сайтов, таких как Zillow, может быть недостаточно для IRS, если основа когда-либо будет подвергаться сомнению в ходе аудита.

В этой статье мы сконцентрируемся на некоторых аспектах, связанных с налогом на прибыль, связанных с совместной арендой, особенно на разветвлениях базы. Базовые правила для совместной аренды имущества могут быть немного сложными, поскольку они различаются для целей подоходного налога, имущественных целей и того, состоят ли совместные арендаторы в браке или нет. Также важно помнить, что правила в отношении недвижимости и порядок владения ею в разных штатах различаются. Обязательно ознакомьтесь с правилами для вашего штата.

Основа и правила подоходного налога для совместителей, состоящих в браке

• Цели подоходного налога: Если супружеская пара подает отдельные декларации, половина дохода и вычитаемых расходов будет включена в каждый из отдельных возвращается. Это верно даже в том случае, если один из супругов вложил большую часть или всю выручку от покупки недвижимости.
• Налог на наследство Цели: Каждый из супругов имеет 50/50 долю в собственности, независимо от того, сколько каждый из супругов внес. После смерти первого супруга справедливая рыночная стоимость половины имущества наследодателя будет включена в их валовое имущество. Справедливой рыночной стоимостью будет либо оценочная стоимость на дату смерти, либо альтернативная дата оценки, которая обычно наступает через шесть месяцев после даты смерти. Половина имущества наследодателя, которая теперь имеет новое основание, автоматически переходит к оставшемуся в живых арендатору (супруге наследодателя).[1] Новой базой в собственности пережившего супруга будет первоначальная стоимость его половины доли в собственности плюс половина повышения в базе по сравнению с умершим за вычетом любого износа или истощения, понесенного на половину оставшейся в живых супруги. собственность.[2]
• Налог на дарение Цели: Как правило, существует неограниченный супружеский вычет налога на дарение между супругами, являющимися гражданами США. Таким образом, если оба супруга являются гражданами США на момент дарения недвижимого имущества, налог на дарение не взимается.[3] Исключением из неограниченного супружеского вычета является случай, когда есть имущество с срочными процентами. Это когда даритель (один из супругов) сохраняет контроль над тем, как имущество будет распределено после смерти обоих супругов. Хорошим примером этого является имущество, которое финансируется в трастовый фонд с ограниченным правом собственности (QTIP). Если каждый из супругов решает подарить равную часть своего имущественного интереса другому лицу, например своему ребенку, то каждый из супругов подает отдельную налоговую декларацию о дарении.
• Если один из супругов не является гражданином США: Если супруг дарит половину доли в недвижимом имуществе своему супругу, не являющемуся гражданином США, то необходимо подать налоговую декларацию о дарении, если общая стоимость имущество и все другие подарки, подаренные супругу в течение года, превышают годовую сумму исключения подарков для неграждан США. В 2019 году сумма исключения подарков для лиц, не являющихся гражданами США, составляет 155 000 долларов США.

Основы и правила подоходного налога для совместителей, не состоящих в браке

• Налог на прибыль Цели: Каждый арендатор включает равную долю дохода и вычетов из имущества в свою индивидуальную декларацию о подоходном налоге. Не имеет значения, сколько каждый арендатор первоначально внес в покупку недвижимости. Когда имущество продается, каждый арендатор сообщает о равной доле любой прибыли от продажи в своих индивидуальных доходах. Амортизация рассчитывается на основе равнопроцентной доли.
• Налог на наследство Цели: Как правило, в случае смерти арендатора сумма справедливой рыночной стоимости имущества, которое включается в наследственную массу умершего, определяется тем, сколько фактически внес каждый арендатор. Однако, если оставшиеся в живых арендаторы не могут доказать свой личный вклад в покупку имущества, вся справедливая рыночная стоимость имущества будет включена в наследство первого арендатора, который умрет. [5] Когда это произойдет, выжившие арендаторы сами определят свою основу в собственности, разделив поровну общую долю в собственности. Если владелец имущества дарит равную долю имущества другому лицу, добавляя их к титулу, вся справедливая рыночная стоимость имущества будет включена в валовое имущество дарителя. Это справедливо даже в том случае, если даритель подал налоговую декларацию за подаренную половину. Для целей налога на наследство подарок откладывается. Любой налог на дарение, уплаченный дарителем, может быть использован для уплаты налога на наследство.[6] Оставшийся в живых арендатор(ы) автоматически унаследует имущество, и справедливая рыночная стоимость имущества будет разделена поровну между оставшимися арендаторами.
• Налог на дарение Цели: Когда лицо дарит равную долю своего недвижимого имущества другому лицу, с которым оно не состоит в браке, база имущества, которое получает одаряемый, будет составлять половину базы первоначального дарителя имущества для целей налогообложения прибыли.