Где в россии выгодно покупать недвижимость: Лучшие города России для инвестиций в недвижимость – Где в России выгоднее покупать новостройки, а где – «вторичку»?

Вот в каких городах России выгодней всего покупать квартиру, чтоб зарабатывать на аренде

Вопрос «А не продать ли дедовскую почку, не купить ли квартиру, не сдать ли ее в аренду и не зажить ли на выручаемые деньги дауншифтером в Тае?» рано или поздно посещает всякого интеллигентного человека. Портал «Мир квартир» протягивает тебе, интеллигенция, рейтинг помощи: он подсчитал, в каких российских городах выгода от покупки квартиры и последующей сдачи ее внаем достигает максимально привлекательных значений.

Дорога к успеху была такова: аналитики, опираясь на данные ресурса, перебрали недвижимость 69 крупнейших поселений нашего Отечества. Доходность и окупаемость квартир определялась так: средняя цена (элитная жилплощадь в расчет не бралась) сопоставлялась с прибылью от годовой сдачи напрокат (для простоты предполагалось, что квадратные метры не простаивают круглый год).

Так вот, оказалось, что жилье окупается за 14—33 года (19 лет в среднем), а прибыльность колеблется от 3% до 7% (в среднем — 5,1%). Причем покупать для сдачи квартиру в Москве или Питере — так себе идея: столица в списке на 49-м месте (окупаемость —

21 год). И это, оказывается, еще неплохой результат, в прошлые годы она плелась в отстающих. Питер — вообще 51-й (22 года).

«Налицо тенденция уменьшения доходности и затягивания окупаемости. Это происходит из-за того, что арендные ставки падают быстрее или растут медленнее, чем цены на квартиры», — считает генеральный директор «Мира квартир» Павел Луценко.

Топ-10 (в скобках — доходность, окупаемость и цена квартиры в рублях):

  1. Череповец — 7%, 14 лет, 1,99 миллиона
  2. Астрахань — 7%, 14 лет, 2,39 миллиона
  3. Ульяновск — 6,9%, 14 лет, 2,04 миллиона
  4. Саратов — 6,8%, 15 лет, 2,28 миллиона
  5. Кемерово — 6,8%, 15 лет, 2,4 миллиона
  6. Вологда — 6,8%, 16 лет, 2,25 миллиона
  7. Симферополь — 6,7%, 15 лет, 4,54 миллиона
  8. Краснодар — 6,6%, 15 лет, 3,47 миллиона
  9. Махачкала — 6,5%, 15 лет, 2,11 миллиона
  10. Смоленск — 6,1%, 16 лет, 2,34 миллиона

Полный рейтинг доступен вот по этой ссылке. В общем, торговать почками вразвес выходит куда выгодней!

Где в столице выгоднее всего покупать квартиру

Площадь столицы - 2,5 тысячи квадратных километров, где официально живут 12,5 миллиона человек. Густо. И квартирный вопрос уже много десятилетий стоит очень остро. Какие бы кризисы ни наступали, недвижимость в Москве всегда в цене и остается одним из способов инвестиций.

Чуть больше месяца назад вступил в силу закон о переходе застройщиков на эскроу-счета. Деньги от дольщиков теперь можно принимать только на специальный счет в банке, а воспользоваться ими, лишь когда жилой дом будет полностью достроен. Строиться же все новые объекты теперь должны за счет проектного финансирования - банковских кредитов. Рынок адаптируется. В это переходное время перемен мы взялись за непростую задачу выяснить, где сегодня можно купить жилье с выгодой.

ПЕРВИЧКА НЕМИНУЕМО ПОДОРОЖАЕТ

- Закон о долевом строительстве в прежнем виде позволял застройщикам иметь беспроцентный кредит от покупателей квартир, - объясняет Роман Вихлянцев, член совета Гильдии риэлторов Москвы. - После реформы девелоперы платят проценты за деньги, которые теперь берут в банке. Да, это приводит к тому, что они заинтересованы максимально быстро построить. Но технологический цикл остается прежним. Сейчас застройщики максимально выплеснули на рынок все объекты, чтобы успеть продать по старым правилам. Поэтому вроде бы увеличение количества объектов по новостройкам есть, но они не стали более инвестиционно привлекательными. Скорее наоборот. Если раньше дольщики могли иметь 30-процентную инвестиционную прибыль на момент постройки квартиры, то теперь прибыль упадет до 10 процентов.

Владимир Рожанковский, эксперт «Международного финансового центра», подчеркивает, что в новых реалиях застройщики станут очень избирательными.

- Свободных зон в Москве осталось мало. Даже тех, что примыкают к МКАД с внутренней стороны. После введения нового закона девелоперы как никогда ранее тщательно выбирают расположение строек. Отныне цена ошибки слишком велика, чтобы продолжать прежними темпами окучивать промзоны и лесопарковые массивы вдали от городской инфраструктуры и транспорта, - считает он.

О том, что первичка неминуемо подорожает, говорят все опрошенные эксперты. В их числе Елена Мороз, специалист аналитического отдела компании «ФинИст».

- Цена на квартиру даже на стадии котлована должна будет учесть затраты застройщика на кредит и увеличиться на 15 - 20 процентов, - говорит она. - Предполагаю, что в ближайшие два-три года мы это ощутим. Тем не менее инвестиции в недвижимость были и остаются стабильным и консервативным активом для получения пассивного дохода.

Специалист уточняет, что, по данным единой информсистемы жилищного строительства, в Москве до 2024 года введут в эксплуатацию 1141 новостройку. Активно застраивается запад Москвы, к примеру, район Фили. За пять месяцев этого года сдали 1667 тысяч квадратных метров жилья, что на 429 процентов больше данных этого же периода 2018 года.

- Стройка идет во всех районах Москвы, чуть меньше в СВАО, и темпы только наращиваются, - приходит к выводу Мороз. - Но особенный интерес представляют новые территории. Задача правительства столицы предоставить 95 процентам москвичей метро в шаговой доступности к 2025 году означает, что Новая Москва преобразится до неузнаваемости в ближайшие 10 лет. Метро к 2023 году дойдет уже до «Внуково». Только представьте, житель Новокосина сможет доехать до аэропорта на метро без пересадок. Сейчас застройка идет рядом с метро, но Москва присоединила такую внушительную территорию явно не для того, чтобы провести метро до аэропорта и на этом остановиться.

Эксперт предполагает, что ТиНАО (Троицкий и Новомосковский административные округа) станет новым и современным районом с развитой инфраструктурой, множеством новостроек, доступным транспортом. Несмотря на то, что на нынешнем этапе жилье там стоит дешевле по объективным причинам, вложение в недвижимость в этом районе окупится в будущем с лихвой.

- Хозяин, приглядись хорошенько, как там с уличными фонарями и газонами обстановочка? Фото: Евгения ГУСЕВА

- Хозяин, приглядись хорошенько, как там с уличными фонарями и газонами обстановочка?Фото: Евгения ГУСЕВА

НОВАЯ МОСКВА: ПОПУЛЯРНОСТЬ БУДЕТ РАСТИ 10 - 15 ЛЕТ

Все опрошенные «КП Капитал» эксперты в один голос твердят о Новой Москве как о самом инвестиционно привлекательном районе Первопрестольной.

- Сейчас цены на квартиры в Новой Москве на 40 процентов ниже, чем в других районах столицы, - подчеркивает Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке группы компаний «А101». - Здесь современная городская среда: разнообразная бытовая и торговая инфраструктура, парки и рекреационные зоны, новые школы и детские сады. Транспортная доступность - уже на уровне со многими районами внутри МКАД, благодаря открытию здесь четырех станций метро красной ветки и развитой сети автодорог. А в перспективе сюда протянутся сразу три ветки метрополитена, будут построены новые трассы и улицы. Ликвидность жилья тут будет увеличиваться как минимум следующие 10 - 15 лет.

Эксперты, впрочем, советуют глядеть шире, не ограничиваясь вновь присоединенными территориями.

- Объекты в Новой Москве и самые интересные и привлекательные из-за дешевизны, бурного развития инфраструктуры и дорог, - убежден Владимир Рожанковский, LIFA, эксперт «Международного финансового центра». - Но обратить внимание стоит и на недвижимость на территориях с переходным статусом, за счет которых Новая Москва будет расширяться в ближайшие годы. Очень важна хорошая транспортная доступность и связь с Москвой. Рост цен на квартиры ожидается не только вокруг новых станций метро, но также вблизи станций пригородных электропоездов, въездов на дорожные хорды и высокоскоростные магистрали. Так как все это существенно сократит путь от дома до работы в старой Москве.

ПРОМЗОНЫ НА ПЕРСПЕКТИВУ

Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев уверен, что самые перспективные места жилищного строительства - бывшие территории заводов и другие промышленные зоны.

- К примеру, сегодня активно осваиваются территории заводов ЗИЛ, «Серп и молот», «Калибр», - говорит он. - Жилищное строительство запланировано в рамках редевелопмента промзон «Калошино», «Варшавское шоссе», «Красный богатырь».

Среди прочих выделяется район Раменки, где сегодня ведется около десятка строек. К примеру, проекты «Небо», «Огни», «Событие», «Река», «Крылья», West Garden, «Вишневый сад», Will Towers и «Настоящее». Тут обещают серьезный рост цен, однако и изначально район всегда считался недешевым.

Цены растут на жилье в районах

Цены растут на жилье в районах

«ПОБЛИЖЕ К РАБОТЕ»

- Выгодно покупать жилье там, где близко к работе, - считает Сергей Амбарцумян, гендиректор группы компаний

«МонАрх». - Если идти или ехать от дома до офиса больше 15 - 20 минут, это уже далеко и, на мой взгляд, невыгодно. Потому что время - это самое дорогое в нашей жизни. И, кстати, будь я молодым, покупал бы новостройку - сейчас строят на любой вкус и карман.

Где стоит рассмотреть варианты:

1. Фили

2. Щукино

3. Даниловский

4. Рязанский

5. Лефортово

6. Кунцево (масштабная программа реновации)

7. Кузьминки (масштабная программа реновации)

8. Раменки (большой объем жилой застройки, престижность района)

9. Саларьево (новая станция метро)

10. Рассказовка (новая станция метро)

11 Новокосино (скоростная магистраль)

12. Вся Новая Москва (дешевизна, мощное развитие инфраструктуры, дорог, парки и рекреационные зоны, современные школы и детские сады)

13 Коммунарка

Сложившиеся районы-фавориты, их инвестиционная привлекательность сохраняется:

14. ЗАО (хорошая экология, транспортная доступность, развитая инфраструктура)

15. ЮЗАО (хорошая экология, транспортная доступность, развитая инфраструктура)

16. Платная дорога, соединяющая ближнее Западное Подмосковье с ЗАО и «Москва-Сити». Жилье вдоль нее с 2018 года дорожает.

17. Трасса Платная дорога М11 Москва - Санкт-Петербург, проходящая через Химки и Долгопрудный. Жилье вдоль нее, по прогнозам, начнет дорожать.

18. «ЗИЛ»

19. «Серп и молот»

20. «Огородный проезд»

21. «Грайвороново»

22. «Октябрьское Поле»

23. «Калибр»

24. «Калошино»

25. «Варшавское шоссе»

26. «Красный богатырь».

27. Химки

28. Мытищи

29. Ленинский район

Где стоит учесть сложные транспортные коммуникации:

30. Братеево (замкнутый район, плохое автосообщение)

31. Северное Измайлово (замкнутый район, плохое автомобильное сообщение)

32. Гольяново (замкнутый район, плохое автомобильное сообщение)

33. Капотня (замкнутый район, плохая экология)

34. Южный Порт (замкнутый район, плохая экология)

Подмосковье:

35. Железнодородный (транспортный тупик)

36. Балашиха (транспортный тупик)

37. Ногинск (транспортный тупик)

Цены растут на жилье в районах

МНЕНИЕ

В любом районе зелень и хорошие планировки всегда плюс

Оксана ДИВЕЕВА, директор по продажам девелоперской компании Capital Group:

- Если рассматривать покупку недвижимости со стороны покупателя, прежде всего оцениваются: местоположение, транспортная доступность, наличие инфраструктуры, квартирография и площади. Все чаще среди запросов покупателей - благоустроенная зеленая территория внутри проекта для прогулок и отдыха. Всегда актуальным остается интерес покупателей к жилым комплексам в окружении парков. В Москве экология имеет большое значение и очень ценна. Кроме того, вне зависимости от класса высоко ценятся продуманные планировки.

ТЕХНОЛОГИИ, КОТОРЫЕ НАС ЖДУТ МОНОЛИТ УЖЕ В ПРОШЛОМ

Чтобы стоимость квадратного метра из-за роста себестоимости строительства не взлетела до небес, застройщики ищут возможности строить качественно, но без удорожания. С введением эскроу-счетов изменились реалии рынка в целом, напоминает Ольга Тумайкина, коммерческий директор группы компаний ФСК. Девелоперам приходится изобретать новые решения.

- Например, строить индивидуальные проекты индустриальным способом, - уточняет Тумайкина. - Мы уже переоснастили производственные линии на наших заводах, что позволило вывести на рынок качественно новый продукт, который не уступает монолиту. Более того, технология позволяет строить в более короткие сроки, а значит, экономить на издержках.

КОМПАКТНЕЕ, НО УДОБНЕЕ

При проектировании будущих ЖК застройщики отказываются от угловых секций, в которых стандартно мало естественного света. Предпочтение отдельно стоящим корпусам разной высотности. Благодаря такому подходу улучшаются показатели инсоляции. Да и вид из окна лучше.

- Квартиры становятся более компактными, что заставляет тщательно продумывать планировочные решения, - утверждает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». - Исчезают квадратные метры, которые нельзя эффективно использовать (вытянутые коридоры, комнаты неправильной формы и т. д.), предусмотрены дополнительные санузлы и гардеробные.

Цены растут на жилье в районах

ВПЕРЕД, В БУДУЩЕЕ

- Сегодня на рынке появился современный подход к строительству и последующему управлению жилья - future-класс, - рассказывает Максим Самсонов, директор по маркетингу Tashir Estate. - Future-класс - это сочетание доступности комфорт-класса и качества жизни в бизнес-классе. При этом основополагающим при проектировании комплекса и дальнейшем управлении им оказывается мнение жителей. Для этого на начальных этапах строительства формируется фокус-группа, которая в значительной степени и определяет, каким станет будущий комплекс.

Один из примеров подобных «веяний будущего» - в жилом комплексе появляется коммьюнити-менеджер, в задачи которого входит забота об образовательной и досуговой среде для жителей. А также мобильное приложение, которое будет оперативно сообщать о новостях комплекса. Через него жители смогут заказывать какие-то услуги или доставку.

Future-класс подразумевает также рациональный подход к выбору строительных материалов, что поможет сократить количество строительного мусора и воздействие на окружающую среду.

КСТАТИ

Экономист рассказал Радио «Комсомольская правда», продолжит ли дешеветь ипотека в России

Сейчас кредит на новостройку можно взять по ставке от 8% (подробнее)

Ипотека стала дешеветь: почему и надолго ли

Где в России выгодно покупать квартиру

Субъект РФ /

Административный центр

Средняя стоимость 2 км. квартиры

Средняя арендная плата за 2 км. квартиру

Окупаемость квартиры в месяцах

Алтайский край

Барнаул

2 566 458 15 426 166

Амурская область

Благовещенск

3 768 656 20 317 186

Архангельская область

Архангельск

3 358 535 21 014 160

Астраханская область

Астрахань

2 195 879 20 468 107

Белгородская область

Белгород

3 080 356 14 976 206

Брянская область

Брянск

2 147 863 11 376 189

Владимирская область

Владимир

2 839 238 15 385 185

Волгоградская область

Волгоград

2 546 582 16 108 158

Вологодская область

Вологда

2 470 513 13 688 180

Воронежская область

Воронеж

2 711 901 14 900 182

Еврейская АО

Биробиджан

1 868 409 16 363 114

Забайкальский край

Чита

2 693 564 18 596 145

Ивановская область

Иваново

2 158 548 11 797 183

Иркутская область

Иркутск

3 207 302 20 082 160

Калининградская область

Калининград

3 182 494 18 571 171

Калужская область

Калуга

3 023 174 17 880 169

Камчатский край

Петропавловск-Камчатский

2 935 020 29 609 99

Кемеровская область

Кемерово

2 395 532 14 661 163

Кировская область

Киров

2 294 930 12 987 177

Костромская область

Кострома

2 157 357 11 900 181

Краснодарский край

Краснодар

3 397 651 21 030 162

Красноярский край

Красноярск

3 183 755 20 013 159

Курганская область

Курган

1 863 944 11 148 167

Курская область

Курск

2 237 611 10 543 212

Ленинградская область

Санкт-Петербург

7 799 433 35 775 218

Липецкая область

Липецк

2 337 182 12 226 191

Магаданская область

Магадан

2 686 635 27 539 98

Московская область

Москва

12 087 407 50 605 239

Мурманская область

Мурманск

2 588 166 21 594 120

Нижегородская область

Нижний Новгород

3 361 066 20 582 163

Новгородская область

Великий Новгород

2 358 977 15 167 156

Новосибирская область

Новосибирск

3 857 466 21 376 180

Омская область

Омск

2 436 790 14 237 171

Оренбургская область

Оренбург

2 420 296 13 920 174

Орловская область

Орел

2 292 311 12 300 186

Пензенская область

Пенза

2 550 028 13 431 190

Пермский край

Пермь

2 819 151 17 718 159

Приморский край

Владивосток

6 384 000 24 752 258

Псковская область

Псков

2 085 452 11 372 183

Республика Адыгея

Майкоп

1 863 952 11 789 158

Республика Башкортостан

Уфа

3 702 926 20 023 185

Республика Бурятия

Улан-Удэ

2 463 282 17 066 144

Республика Дагестан

Махачкала

2 902 477 17 999 161

Республика Кабардино-Балкария

Нальчик

2 435 632 15 783 154

Республика Карачаево-Черкесия

Черкесск

2 240 102 14 854 151

Республика Карелия

Петрозаводск

2 511 772 15 734 160

Республика Коми

Сыктывкар

3 118 876 18 580 168

Республика Крым

Симферополь

3 980 318 29 594 135

Республика Марий Эл

Йошкар-Ола

2 206 850 12 249 180

Республика Мордовия

Саранск

2 547 037 13 190 193

Республика Северная Осетия

Владикавказ

2 127 558 15 378 138

Республика Татарстан

Казань

4 479 836 21 273 211

Республика Удмуртия

Ижевск

2 348 670 14 795 159

Республика Хакасия

Абакан

2 518 139 14 651 172

Республика Чечня

Грозный

2 052 332 20 150 102

Республика Чувашия

Чебоксары

2 844 401 13 060 218

Ростовская область

Ростов-на-Дону

3 332 096 20 556 162

Рязанская область

Рязань

2 530 435 16 195 156

Самарская область

Самара

3 164 212 18 931 167

Саратовская область

Саратов

2 417 620 15 972 151

Свердловская область

Екатеринбург

3 820 057 23 187 165

Смоленская область

Смоленск

2 351 900 13 733 171

Ставропольский край

Ставрополь

2 688 618 14 744 182

Тамбовская область

Тамбов

2 563 324 12 999 197

Тверская область

Тверь

2 734 629 17 048 160

Томская область

Томск

2 894 855 16 419 176

Тульская область

Тула

3 086 001 19 004 163

Тюменская область

Тюмень

3 777 980 19 821 191

Ульяновская область

Ульяновск

2 270 175 14 144 161

Хабаровский край

Хабаровск

4 264 339 28  974 147

Ханты-Мансийский АО

Ханты-Мансийск

4 835 075 27 084 179

Челябинская область

Челябинск

2 219 156 15 667 142

Ярославская область

Ярославль

2 710 988 14 540 186

Лучшие города для инвестиций: где покупать недвижимость в 2017 году | Финансы и инвестиции

Один из самых перспективных рынков Европы в 2017 — Бухарест. По данным румынского сайта Imobiliare.ro, с 2008 по 2016 годы цены на жильё в этом городе упали на 35,4 % — с 1 771 до 1 144 евро/м². В 2015–2016 годах рынок начал восстанавливаться. Согласно аналитике газеты Financial Times, в 2015 году продажи жилья в Румынии достигли пика с 2007 года. Специалисты Imobiliare.ro отмечают, что с сентября 2015 по сентябрь 2016 цены на жильё в Бухаресте повысились на 5 %. Позитивная динамика на рынке поддерживается экономическим ростом: в 2015 году ВВП страны вырос на 3,7 % (один из лучших показателей в Европе).

Тем не менее Бухарест не самое востребованное направление у международных инвесторов. По оценкам Tranio, самыми горячими рынками в 2017 году станут Мадрид и Барселона. По данным испанского портала Idealista.com, с 2008 года цены в испанской столице упали на 23,3 % и начали повышаться только в 2015-м. В III квартале 2016 жильё здесь продавалось в среднем за 2 902 евро/м². Недвижимость в Барселоне начала дешеветь в 2007 году, и местный рынок прошёл фазу дна в 2013-м. В III квартале 2016 квадратный метр в городе стоил 3 667 евро — на 13,1 % меньше, чем в 2008-м. Экономика Испании растёт, безработица сокращается, ставки по ипотеке остаются низкими, и спрос на жильё растёт. Всё это будет способствовать повышению цен на недвижимость в стране, а Мадрид и Барселона будут опережать остальные регионы по темпам роста.

Тем, кто предпочитает более дешёвую недвижимость, подойдёт София. По данным болгарского сайта Imoti.net, цены на недвижимость здесь опустились в среднем на 20,1 % — с 570 евро/м² в 2008 году до 450 евро/м² в III квартале 2016-го. Рынок Софии восстанавливается, и покупатели становятся активнее. Дальнейший рост цен будет поддерживаться низким объёмом строительства.

Значительно — на 18 % — с 2008 по 2016 годы упали цены и на жильё в Дублине. Местный рынок начал восстанавливаться в 2013-м, и с тех пор недвижимость в столице Ирландии подорожала на 32 %. Впрочем, здесь ещё сохраняется потенциал роста, так как цены не достигли пика 2007 года. По данным сайта Numbeo, квартиры в центре Дублина предлагаются в среднем за 5 тыс. евро/м² — дороже, чем на других восстанавливающихся рынках.

Помимо этого, потенциал роста есть на рынках Братиславы и Лиссабона, где цены в 2016 году были на 7,8 и 7,0% ниже, чем в 2008-м,— оба рынка начали оживать в 2014-м. По данным статистических ведомств Словакии и Португалии, по состоянию на III квартал 2016 жильё в Братиславе стоит 1 818 евро/м², в Лиссабоне — 1 308 евро/м² соответственно.

Роста в 2017-м можно ожидать и от рынка Варшавы. По данным Национального банка Польши (Narodowy Bank Polski), с 2008 по 2016 годы цены в городе упали на 13,9% — с 2 314 до 1 992 евро/м². Портал Trading Economics прогнозирует небольшое удешевление польской недвижимости в 2017 году, после чего к 2020-му цены должны вернуться на уровень 2016-го. При этом другие специалисты (например, EY и Knight Frank) настроены в отношении 2017-го куда более оптимистично и в ближайшие месяцы ожидают роста цен в Польше в целом и в Варшаве в частности: ставки по ипотеке в стране остаются низкими, а население и спрос на жильё растут.

В ходе глобального кризиса восьмилетней давности цены упали и в других городах Европы. Так, по данным агентства Ober-Haus, недвижимость в Вильнюсе и Таллинне с 2008 по 2009 годы подешевела на 30%, в Риге — на 42%. Уже в 2010 году эти рынки начали восстанавливаться, и по состоянию на III квартал 2016 жильё в Таллинне стоит на 40% дороже, чем в 2008 году. Cнижение цен в ближайшие годы ожидается на литовском рынке (прогноз Trading Economics).

Выгодный момент для спекуляций на рынке недвижимости прошёл и в Будапеште. Цены здесь снижались с 2010 по 2014 годы, после чего начался рост: в 2016-м жильё в венгерской столице стоило на 25% дороже, чем в 2008-м.

Жильё в Загребе и Варшаве в 2008–2016 годах подешевело на 25 и 14% соответственно. При этом города не попали в рейтинг самых инвестиционно привлекательных рынков 2017 года, поскольку, по прогнозам Trading Economics, в 2016–2020 в Хорватии и Польше не стоит ожидать роста цен.

Особая ситуация сложилась в Афинах: индекс Банка Греции показывает, что с 2008 года цены в городе упали на 43,8% и не собираются расти. Вместе с тем, если правительство продолжит политику дешёвых ставок по ипотеке, то греческий рынок пройдёт дно уже в ближайшем будущем и Афины могут стать одним из самых горячих рынков Европы.

Для сохранения капитала

Тем, кто боится рисковать и предпочитает надёжные, долгосрочные вложения, стóит инвестировать в недвижимость для сдачи в аренду на стабильных рынках. Как показало исследование Tranio, во время кризиса цены на жильё не падали или понижались незначительно в шести городах Европы: Берлине, Лондоне, Вене, Стокгольме, Хельсинки и Люксембурге. Согласно прогнозу Trading Economics, жильё на этих рынках продолжит дорожать как минимум до 2020 года.

Берлин, Вена и Лондон — единственные европейские столицы, цены на жильё в которых с 2008 по 2016 годы непрерывно повышались. Больше всего они выросли в Берлине. Согласно результатам исследования Investitionsbank Berlin и по данным сайта Wohnungsboerse.net, после кризиса недвижимость в столице Германии подорожала в 2,9 раза (или на 186,5%) — примерно с 1 610 евро/м² до 4 613 евро/м². Бум на недвижимость в Берлине в последние годы был вызван несколькими факторами: население росло, безработица сокращалась, ставки по ипотеке опустились до рекордно низкого уровня (1% годовых), а объёмы строительства не удовлетворяли растущий спрос. В столицу ФРГ инвесторов также привлекал развитый местный рынок аренды: 80% берлинцев снимают квартиры. По оценкам многих экспертов, в ближайшие годы спрос в Берлине, особенно на первичном рынке, продолжит превышать предложение и цены продолжат расти.

С 2008 по 2016 годы на 84% выросли цены в Лондоне. По данным финансовой компании Nationwide, жильё в британской столице подорожало в среднем с 300 000 евро в 2008 году до 560 000 евро в III квартале 2016. Согласно Numbeo, квадратный метр в центре Лондона стоит 18 000 евро. По состоянию на конец 2016-го на первичном рынке центральных районов города квартиры предлагаются на 15−25% дешевле, чем до июньского референдума о выходе страны из ЕС. Спад в 2016 году также наблюдался во вторичном сегменте элитных объектов Лондона, но в целом по городу недвижимость дорожала: по данным Knight Frank и Nationwide, во II квартале цены выросли на 5–7% в годовом исчислении. В 2017 году рынок Лондона, скорее всего, будет стагнировать (ожидается динамика в пределах от −1 до +1%), но с 2018 года цены здесь вновь начнут повышаться. Особенно высок потенциал роста в периферийных районах рядом со строящимися станциями высокоскоростной железной дороги Crossrail.

Как показывает индекс цен на жильё Австрийского национального банка (Oesterreichische Nationalbank), жильё в Вене в 2008–2016 годах подорожало на 70,7%. По данным сайта Immopreise.at, квадратный метр в городе стоит 4 000 − 11 000 евро. Рынок Вены похож на берлинский: здесь 80% жителей снимают квартиры и международные инвесторы активно скупают местную недвижимость для сдачи в аренду. С большой вероятностью в 2017 году ставки по ипотеке в Австрии будут оставаться низкими (2–3% годовых) и спрос по-прежнему будет превышать предложение, поэтому можно ожидать, что цены на недвижимость в Вене продолжат расти.

В трех других рассматриваемых Tranio городах рост цен в 2008–2016 годах тоже измерялся двузначными числами, но в отдельные годы наблюдался спад.

Например, как показывает индекс цен Центрального бюро статистики Швеции (Statistiska centralbyrån), в Стокгольме жильё с 2008 года подорожало на 63,7%. Цены повышались непрерывно, если не считать 2011-го, когда жильё подешевело на 1,3% по отношению к 2010-му. По данным сайта Svensk Mäklarstatistik, в конце 2016 года квартиры в центре Стокгольма стоят в среднем 9 500 евро/м².

Более чем на 30% выросли цены в Хельсинки и Люксембурге. В столице Финляндии небольшой спад зафиксирован лишь в 2014 году. По данным сайта Asuntojenhinnat.fi, квадратный метр в городе стоит в среднем 4 514 евро. В Люксембурге цены снижались только в 2009 году, а квадратный метр в центральных районах по состоянию на конец 2016-го оценивается в 7500 евро (данные Numbeo).

Значительный рост (+62,8 %) с 2008 года зафиксирован в Копенгагене. Но этот город не попал в рейтинг инвестиционно привлекательных рынков 2017 года, поскольку цены здесь снижались в 2009 и 2011 годах, и Trading Economics прогнозирует спад на рынке недвижимости Дании до 2020 года.

Рост в долгосрочной перспективе (+27,9 %) демонстрировал и Париж, но в отдельные годы на рынке французской столицы наблюдался спад: цены снижались в 2009 и 2012–2014 годах. Можно ожидать, что в последующие годы недвижимость здесь будет дорожать: продажи жилья растут, а объёмы строительства ещё не догнали спрос. При этом ставки по ипотеке в 2016 году достигли исторического минимума (в среднем 1,1 % по кредитам на 10 лет состоянию на декабрь 2016).

В 2017 году мы рекомендуем инвесторам диверсифицировать риски и распределять капитал по разным рынкам. Бóльшую часть средств (70%) советуем вложить в низкорисковые проекты с доходностью 4−5% годовых. Для таких инвестиций идеально подходят микроапартаменты (квартиры площадью 20–30 м²) в крупных городах Германии. За счёт микроформата жильё этого типа стоит для арендатора дёшево (около 400 евро в месяц), но даёт больше арендной выручки на квадратный метр для владельца.

Оставшиеся средства (30%) можно инвестировать в редевелопмент в Испании. Доходность таких проектов — 12–15%. Особенно выгодный момент для входа на рынок наступил в Барселоне — цены на жильё в городе ещё далеки от пикового значения, при этом наблюдается дефицит новостроек, ставки по кредитам опустились до минимума и в ближайшие годы цены будут расти.

В каких регионах выгодно покупать недвижимость для инвестиций

В каких регионах выгодно покупать недвижимость для инвестицийВ каких регионах выгодно покупать недвижимость для инвестиций

Инвестиции в недвижимость. Фото: vigortrade.ru

Спикер «БЕСТ-Недвижимость» Марина Некрасова предлагает три варианта для инвестиций в недвижимость и объясняет, чем продиктован ее выбор. Кроме того, она обращает внимание на два основных риска, которые должны учитывать потенциальные инвесторы, покупающие недвижимость с целью дальнейшей ее продажи.

Содержание[показать]

Где выгодно покупать недвижимость?

Если человек хочет приобрести недвижимость, чтобы в дальнейшем получить доход от реализации этого актива, но имеющихся у него денег недостаточно для покупки квартиры в Москве, я бы посоветовала три перспективных с точки зрения инвестиций города:

  • Санкт-Петербург;
  • Сочи;
  • Казань.

Во всех трех случаях цены на недвижимость ниже, чем в российской столице, а выбор квартир достаточно широк и в ценовом диапазоне и по другим критериям.

Санкт-Петербург — динамично развивающийся город, в котором рынок недвижимости за последние годы вырос с точки зрения нового строительства. В городе много ликвидных предложений как в сегменте строящегося жилья, так и на вторичном рынке. При этом линейка очень обширная: различный ценовой диапазон, районы, метраж, тип жилья (студии, квартиры и т.д.). Цены в Санкт-Петербурге ниже московских, поэтому, если бюджета не хватает на покупку инвестиционного жилья в столице, то в северной это вполне возможно.

Сочи — этот город преобразился после Олимпиады, которая дала импульс к его дальнейшему развитию: появилась качественная инфраструктура, современное жилье, ведется строительство новых комплексов и домов. Помимо этого за себя говорят привлекательная локация и климат. Это протяженный вдоль моря город и ликвидными можно смело считать объекты, расположенные вдоль моря — не только центральный Сочи, но и Лазаревский район, Адлер, Дагомыс.

Казань — еще один привлекательный и перспективный город с точки зрения покупки инвестиционного жилья. За последние 20 лет город серьезно преобразился и продолжает развиваться, здесь также есть большой выбор жилых объектов с различными характеристиками.

Интересно: В какую недвижимость инвестировать? Как выгодно вложить деньги.

Риски инвестиций в недвижимость

Потенциальным инвесторам, покупая квартиру с целью дальнейшей перепродажи, нужно понимать и брать в расчет два основных риска.

  • Во-первых, это недострой объекта. Когда покупаешь квартиру на начальной стадии строительства, стоит быть готовыми к тому, что сроки ввода жилья перенесутся на более поздний срок или строительство будет заморожено. Причины могут быть связаны как с финансовыми проблемами застройщика, так и с документами, необходимыми для ввода объекта в эксплуатацию.
  • Во-вторых, это несоответствие ожиданий инвестора по стоимости продажи квартиры. Потенциальному инвестору нужно учитывать, что на стоимость жилья, покупательскую активность и платежеспособность граждан может повлиять множество факторов. Один из которых изменение ставок по ипотечным кредитам. Кроме того, спрос и предложение на рынке жилья могут в какой-то момент достичь такого соотношения, что покупательская активность приблизится к своей критической точке.

Спикер — Марина Некрасова, генеральный директор «БЕСТ-Недвижимость на проспекте Мира».

Определен лучший для покупки жилья город России

Квартира в Саратове в среднем окупается за 12 лет, принося владельцу доход на уровне 8,4 процента годовых, подсчитали аналитики. Для простоты и удобства расчетов предполагалось, что жилье сдается круглый год без перерыва. Затраты на ремонт, налоги и прочее не учитывались, так же как и инфляция, дополнительная прибыль от размещения вырученных денег в банке и прочие статьи расходов и доходов.

На втором месте по уровню доходности арендной недвижимости — Симферополь, где среднестатистическая квартира окупается за 13 лет (доходность — 7,9 процента годовых). Также хорошие показатели у жилья в Астрахани, Краснодаре, Нижнем Тагиле, Челябинске и Ростове-на-Дону: местные квартиры приносят владельцам от 7,3 до 7,6 процента годовых, окупаясь за 13−14 лет.

Москва и Санкт-Петербург из-за высоких цен на недвижимость вошли в десятку антилидеров рейтинга: доходность жилья в двух столицах — 4,5−4,6 процента, а ждать, пока оно «отобьется», покупателям приходится 22 года.

Худшие показатели — в Якутске. Там рантье получают от арендного жилья доход на уровне 3,8 процента годовых и возвращают свои вложения только через 26 лет. Также невыгодно приобретать квартиры для сдачи в аренду во Владивостоке, Чите, Ижевске и Иркутске: доходность в этих городах составляет 4−4,4 процента, срок окупаемости — 23−25 лет.

В среднем сдаваемые в аренду квартиры в крупных российских городах окупаются за 18 лет, их доходность равна 5,6 процента годовых, отмечается в предоставленных материалах.

«Само собой разумеется, подсчеты очень усреднены. В самом доходном городе нашего списка можно купить квартиру в невостребованном арендаторами месте или выставить ее по неудачной цене на арендном рынке, и тогда инвестор получит гораздо ниже средней доходности, — подчеркивают эксперты. — И наоборот, в городе из хвоста рейтинга, в той же Москве, можно найти жилье с таким потенциальным соотношением цены и арендной ставки, что оно окажется супердоходным и будет успешно кормить своего владельца долгие годы».

Ранее в июле премьер-министр России Дмитрий Медведев заявил, что в России необходимо развивать рынок съемного жилья. Он указал, что аренда широко распространена в странах с развитой экономикой.

10 причин не покупать недвижимость – стоит ли инвестировать в недвижимость, минусы вложений в квартиры

В предыдущей статье я затронул ключевые преимущества этой инвестиции. И действительно, для типичного россиянина, кажется, лучшего вложения денег не существует (многочисленные опросы отчётливо фиксируют эту доминанту). Однако последние годы (особенно очевидно это стало после кризиса 2014 г.) наглядно продемонстрировали, что недвижимость необязательно всегда растёт в цене. Постоянно растущая налоговая и коммунальная нагрузка на владельцев ещё больше увеличивает ряды скептиков. Появилось множество рассуждений на тему, почему невыгодно вкладываться в недвижимость. В данной статье я суммирую доводы и добавлю новые, опираясь на ключевые свойства недвижимости.

  1. Очень высокий порог входа / альтернативные издержки

    Для подавляющего большинства населения покупка недвижимости означает глубокий финансовый стресс. Чтобы купить недвижимость, необходимо отказаться от потребления невероятного количества товаров и услуг (каждый может посчитать самостоятельно, чем придётся пожертвовать, чтобы купить квартиру в Москве). В интернете полно душераздирающих историй о том, как человек десять лет нормально не питался, никуда не ездил, экономил на себе и на семье только ради того, чтобы собрать деньги на квартиру.

    Но стоит ли овчинка выделки?

    Кроме того, очевидно, что лишь единицы в состоянии просто взять и купить квартиру. Значит, необходимо брать ипотечный кредит, а это дополнительные затраты, новый стресс и неизбежное снижение покупательской способности в будущем.

    В результате не недвижимость работает на человека, а он на недвижимость.

    Обычно на это выдвигается возражение: «А где же жить?», которое демагогически сводит альтернативу к «купить квартиру или жить на улице». Однако реальность чаще всего иная: никто на улице не живёт, и необходимости отказываться от всего и сводить свою жизнь к покупке квартиры (тем более в кредит) нет. Варианты всегда есть: переехать в более дешёвое жильё, в другой город, где уже есть собственная недвижимость, арендовать.

  2. Высокие трансакционные издержки Связано с предыдущим. Приобретение недвижимости — часто самая важная или даже единственная крупная покупка в жизни человека. Ради неё приходится рисковать если не всем, то очень многим. Покупка превращается, по сути, в лотерею. Выражаясь научной терминологией, покупатель несёт значительные трансакционные издержки. Они включают в себя затраты на поиск и сбор информации (о рынке, застройщике), на переговоры с продавцом, на юридическую защиту контракта. Многим не под силу заниматься всем этим самостоятельно, и они нанимают риелторов или оплачивают услуги юристов, пытаясь оптимизировать свои трансакционные издержки. Всё это увеличивает и без того огромные затраты на приобретение недвижимости.
  3. Низкая ликвидностьСвойство низкой ликвидности означает, что нельзя купить и продать свой объект по относительно выгодной цене, поскольку на рынке слишком мало участников. Есть лишь некоторое количество более-менее разнородных объектов, которые могут висеть в базах годами. Обычно речь про низкую ликвидность заходит, когда необходимо продать объект. В этом случае существует два варианта: продать быстро, но с дисконтом, либо без дисконта, но долго (причём, в последнем случае никто не гарантирует, что сделка вообще состоится).

    Вопреки распространённому мнению, от низкой ликвидности недвижимости страдают не только продавцы, которые не могут реализовать свой товар, но и покупатели, которые не могут купить то, что им надо. Несмотря на кажущееся обилие предложений, как только дело доходит до реальной покупки, быстро выясняется, что выбирать и нечего. Все объекты недвижимости оказываются либо не подходящими, либо слишком дорогими. И покупатель тоже стоит перед дилеммой: покупать быстро, но дорого, либо дёшево, но долго (и тоже никто не гарантирует, что нужный объект когда-нибудь появится).

    При сделках с недвижимостью многое зависит от удачи и терпения инвестора. Одновременно это означает, что спекулировать на короткий срок на недвижимости (как и на любом другом неликвидном активе) не имеет смысла. Даже если инвестор угадает тренд, ему придётся совершать минимум две сделки, на каждой из которых он потеряет какую-то часть своей прибыли. А если тренд будет угадан неверно, то есть риск надолго зависнуть с убыточной позицией, без шансов минимизировать свои потери. Обычно так и бывает: люди, купившие недвижимость, которая снижается в цене, не хотят продавать себе в убыток и продают (точнее выставляют) свои квартиры годами.

  4. Низкая реальная доходностьНедвижимость относится к классу консервативных инструментов вложений. Как мы выяснили ранее, риск глубокой просадки таких активов невелик, и недвижимость способна генерировать постоянный доход (денежный поток от арендных платежей). Но всё имеет свою цену. Рентные платежи от недвижимости обычно скромные и, что важнее, существенно меньше, чем от других способов вложений. Например, намного более ликвидные банковские депозиты, имея сопоставимые риски, гарантируют своим владельцам более высокую доходность (по крайней мере, так было в России последние десять лет).

    Кроме того, про это часто забывают, есть существенная разница между номинальной и реальной доходностью недвижимости. Собственник недвижимости должен вычесть из арендных поступлений все затраты, связанные с её обслуживанием (кроме тех, которые несёт арендатор) — налоги, ремонт, простои и др.

  5. Налоги У недвижимости есть преимущество, которое мы разбирали в предыдущей статье, её нельзя переместить, следовательно, нельзя и украсть. Но, как это часто бывает, достоинство легко превращается в недостаток. Владелец недвижимости не может спрятать своё имущество от всевидящего ока налоговых служб. Он не может оптимизировать налоги или уклониться от них и вынужден безропотно принимать те условия, которые ему предлагает государство. В России ставки налогов на имущество по сравнению со странами Европы и США пока невелики, но есть основания полагать, что налоговая нагрузка на владельцев недвижимого имущества будет постепенно расти.

    Растут быстрее инфляции и расходы на ЖКХ. Население получает счета на оплату и волей-неволей вынуждено оплачивать всё. Отказаться от коммунальных услуг сложно (или невозможно), сэкономить — тоже. Чем управляющие компании прекрасно и пользуются, планомерно повышая стоимость услуг.

  6. Обслуживание Вещественная сущность недвижимости предполагает, что нужно нести дополнительные издержки на поддержание её в надлежащем состоянии (финансовые активы в силу своей виртуальной природы этого не требуют).

    Помимо оплаты коммуналки, собственнику приходится заниматься ремонтом, заменой мебели, предпринимать меры по защите от грабителей, урегулировать споры с соседями и др. Особенно много расходов на обслуживание несут владельцы загородной недвижимости. Если недвижимость сдаётся в аренду, к этому добавляются расходы на поиск арендаторов и администрирование.

  7. Риски появления долей Физически квартиру практически невозможно разделить без потери её потребительских качеств. Но с юридической точки зрения квартиры как раз могут быть разделены хоть на тысячу частей. То, что недвижимость подвержена дроблению на доли, пожалуй, главный её недостаток. Причём от этого не застрахован никто. Сегодня вы являетесь единственным обладателем квартиры, но завтра ваше имущество начнёт дробиться (в результате развода, по суду или при переходе квартиры по наследству). Полюбовно разделить имущество ценой в миллионы бывает очень непросто, что приводит к целому ряду неприятных юридических и этических казусов. А вот с финансовыми активами таких проблем, как правило, не возникает. Лучший актив с этой точки зрения — деньги, т.к. они обладают практически бесконечной делимостью. Но и другие активы (акции, облигации, золото) несложно разделить на столько частей, сколько необходимо.
  8. Отсутствие гибкости в управленииПокупатель недвижимости часто становится заложником ситуации, которой он не может полностью управлять, и проблем, которых заранее не мог предвидеть. Пьяные, неадекватные соседи. Скрытые дефекты в самой квартире (плохая шумоизоляция, неработающая вентиляция, тараканы и др.). Инфраструктура (власти решили построить дорогу под окнами). Могут измениться личные обстоятельства (появился хороший вариант трудоустройства на противоположном конце города) или планы (захотелось переехать в другой город/страну). А квартира уже куплена, и избавиться от неё можно только с потерей времени и денег.

    Другой вариант: срочно понадобились средства (на учёбу, лечение или даже на другую недвижимость). В этом случае придётся брать кредит, а это снова потери.

    Если человек обременён семьёй, то распоряжаться своей собственностью он может разве что теоретически (а на практике остаётся только жить в квартире, больше она ни на что не годится). В итоге, обладая многомиллионными активами, люди часто парадоксальным образом пополняют класс самых неимущих слоев населения.

  9. Расширяющееся предложение при сокращающемся населении Медленно, но верно потребность в жилье насыщается. В отличие от товаров повседневного спроса (продукты питания, одежда, бытовая техника и т.п.), которые в процессе потребления исчезают (или быстро амортизируются), а значит, спрос на них восстанавливается, с жильём всё иначе. После покупки квартиры вы свой спрос реализовали и вряд ли в обозримом будущем захотите купить ещё. Маркетологи, разумеется, работают над этим, убеждая всех нас, что 25 метров на человека это мало (такой средний метраж сейчас приходится на каждого россиянина, согласно данным Росстата), а значит, надо купить вторую квартиру, потом загородный дом и т.д. Однако естественный спрос на недвижимость будет падать. Что отдельно усугубляется демографическими проблемами в России. Квартир становится всё больше, а людей всё меньше, а значит, долгосрочная ценность недвижимости в России находится под вопросом. Правда, эти рассуждения не касаются мегаполисов, где действует фактор ограниченности земли, помноженный на миграционный прирост населения. Зато российская глубинка испытает двойной урон: население будет таять как в результате отрицательного естественного прироста, так и в результате оттока населения в крупные города. Поэтому недвижимость в регионах ждёт печальная судьба.
  10. Риски потери стоимостиНедвижимость имеет свойство расти в цене при растущей экономике и падать при падающей. Соответственно, любой кризис больно бьёт по её стоимости. Известно, что российская экономика зависит от цен на нефть, а они периодически необъяснимым образом рушатся. Оттого над недвижимостью постоянно висит дамоклов меч ухудшения сырьевой конъюнктуры на мировых рынках. Выше я объяснил, что среагировать быстро на меняющуюся рыночную ситуацию владелец недвижимости не может. Помимо этого, купленная недвижимость, пусть и очень медленно, амортизируется, физически изнашивается и морально устаревает. Однажды покупатель может обнаружить, что реальная стоимость его актива снизилась, а вложение не оправдало надежд. 

Мы рассмотрели десять аргументов, которые способны немного охладить пыл квартирных инвесторов. Но, разумеется, их можно использовать только в связке с противоположными доводами, изложенными в предыдущей статье.

___________

Кстати, открыть свой первый брокерский счёт можно прямо на нашем сайте. А если всё ещё боитесь выходить на рынок с реальными деньгами – потренируйтесь на демо-счёте. И обязательно подпишитесь на обновления – актуальные и полезные материалы обязательно пригодятся вам в обучении!

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *