Строительные биржи: Биржа профессионалов — бесплатный подбор надежных мастеров и бригад, без посредников

Forward 1031 Exchange могут быть структурированы для использования стратегии Construction 1031 Exchange. Эта комбинированная стратегия обмена 1031 позволяет вам сначала продать ваше брошенное имущество, а затем впоследствии определить и приобрести новое имущество, а также внести улучшения в ваше новое имущество в рамках транзакции обмена 1031.

Идентификация заменяющего имущества и улучшения, которые необходимо внести в приобретенное заменяющее имущество, а также фактическое закрытие замещающего имущества должны быть выполнены и завершены в установленные сроки 1031 Exchange.

Строительная биржа с реверсом 1031 биржа

Обратные транзакции 1031 Exchange также могут быть структурированы, чтобы воспользоваться стратегией Construction 1031 Exchange. Эта комбинированная стратегия обратного и строительного обмена 1031 позволяет вам сначала приобрести заменяющее имущество, а также улучшить приобретенное заменяющее имущество в то время, когда вы пытаетесь продать существующее брошенное имущество.

Улучшения, которые должны быть внесены в приобретенное замещающее имущество, а также фактическая передача замещающего имущества с завершенными улучшениями вам от правообладателя обменного жилья (см. комментарии ниже), должны быть выполнены и завершены совместно с завершение продажи вашего брошенного имущества в установленные сроки 1031 Exchange.

Независимо от того, какую комбинированную стратегию вы выберете, Обмен Строительством 1031 позволяет вам приобрести заменяющее имущество и использовать часть ваших средств Обмена 1031 для улучшения приобретенного заменяющего имущества на основе отсрочки уплаты налогов при условии, что была создана надлежащая структура парковки. .

Организация парковки в соответствии с Положением о доходах 2000-37

Заменяющее имущество не может быть приобретено и находиться во владении непосредственно вами, пока завершаются улучшения или ремонт имущества. Юридическое право собственности на ваше замещающее имущество должно быть приобретено и находиться во владении или «припарковано» владельцем права на обмен жилья (Exeter Reverse 1031 Exchange Services, LLC), чтобы должным образом структурировать сделку по обмену Construction 1031 и соответствовать условиям обмена с отсрочкой налогообложения.

Это «устройство парковки» определено и разрешено в соответствии с Положением о доходах 2000-37. Служба внутренних доходов выпустила Rev. Proc. 2000-37 от 15 сентября 2000 г., в котором содержится руководство о том, как правильно структурировать транзакцию Construction 1031 Exchange с использованием механизма парковки в сочетании либо с Forward 1031 Exchange, либо с Reverse 1031 Exchange.

Устройство парковки

Вы заключите соглашение, называемое Соответствующим соглашением об обмене жильем или «QEAA», в котором будет определено и структурировано соглашение о парковке, которое будет использоваться для вашей сделки по обмену на строительство. Соглашение QEAA заключается между вами и Exeter Reverse 1031 Exchange Services, LLC в качестве вашего правообладателя обменного жилья или «EAT».

Владелец права на размещение на бирже или «EAT» является (и всегда должен быть) отдельным юридическим лицом, отличным от Квалифицированного посредника. EAT приобретет и будет удерживать или «парковать» юридическое право собственности на ваше замещающее имущество во время вашей сделки по обмену Construction 1031 через юридическое лицо специального назначения, часто называемое «SPE».

Организация специального назначения

Exeter Reverse 1031 Exchange Services, LLC, которая выступает в качестве вашего правообладателя обменного жилья или «EAT», создаст юридическое лицо специального назначения или «SPE» в форме компании с ограниченной ответственностью с одним участником или SMLLC, которая будет использоваться исключительно приобретать и удерживать или «приостанавливать» право собственности на замещающую собственность во время обмена Construction 1031.

Создание этой организации специального назначения имеет решающее значение для защиты вас и вашего нового имущества от залогов, судебных решений и других юридических проблем, связанных с припаркованным имуществом других клиентов. SPE гарантирует, что ваше припаркованное имущество никогда не будет принадлежать юридическому лицу, которое также владеет припаркованным имуществом других клиентов.

Строительство 1031 Сроки обмена

Сроки завершения вашей строительной биржи такие же, как и для прямой 1031 обмена или обратной транзакции 1031 обмена, в зависимости от того, какую структуру вы выбрали для объединения со своей строительной биржей.

Сроки 45 и 180 календарных дней совпадают. У вас есть 45 календарных дней, чтобы определить подходящую собственность, опять же, в зависимости от того, какую структуру вы выбрали, и у вас есть дополнительные 135 календарных дней — всего 180 календарных дней — для завершения сделки по обмену Construction 1031.

Сборы и расходы на строительную биржу

Строительство 1031 Обмен является более сложной и дорогостоящей структурой, поэтому вам необходимо пересмотреть сумму возмещения амортизации и обязательств по подоходному налогу на прирост капитала, подлежащих отсрочке, чтобы убедиться, что стоимость операции по обмену строительством 1031 оправдана.

Exeter 1031 Exchange Services, LLC будет рада предоставить вам письменный расчет комиссий, чтобы вы точно знали, каковы будут ваши сборы и расходы по строительству 1031 Exchange до начала вашей транзакции.

Начало работы

Эта статья представляет собой очень быстрый, базовый и краткий обзор транзакций на бирже Construction 1031. Вы можете щелкнуть здесь, чтобы получить дополнительную информацию о том, как начать работу, если вы готовы приступить к строительной бирже, или щелкнуть здесь, чтобы обратиться за помощью к одному из наших 1031 консультантов по бирже.

вернуться к началу

Проведение строительной биржи | Институт CCIM

Джо Клайн Себухар, JD |

Хотя преимущества отсрочки налогооблагаемой прибыли делают обмен по разделу 1031 Налогового кодекса (IRC) привлекательным вариантом для инвесторов и других владельцев собственности, сроки таких транзакций регулируются строгими правилами. Общие правила обмена с отсрочкой уплаты налогов, изложенные Министерством финансов США в 1991 году, предусматривают 45 дней с момента первой передачи отчужденного имущества для определения заменяющего имущества и 180 дней с той же даты передачи для получения права собственности на замещающее имущество.

Налогоплательщики, проводящие хорошо спланированные обмены, начнут поиск новой собственности задолго до того, как откажутся от прав собственности на брошенную собственность. Но если этот поиск не дает приемлемых результатов, должны ли они довольствоваться существующим имуществом, которое им на самом деле не нужно? Вовсе нет — согласно постановлениям 1991 года, налогоплательщики могут выбирать неулучшенную землю и заменять недвижимость для строительства. Они также могут выбрать существующее заменяющее имущество, нуждающееся в ремонте или обновлении, и указать его в состоянии «после ремонта».

Идентификация несуществующего заменяющего свойства
При любом обмене с отсрочкой уплаты налогов налогоплательщики должны быть очень точными в определении приобретаемой собственности, маркировке заменяющей собственности по юридическому описанию или почтовому адресу. (Строгие правила идентификации гарантируют, что тщательное планирование является частью сделки: продажа недвижимости, за которой следует безумный рывок в поисках подходящей собственности на замену, может не закончиться успешным обменом.)

удовлетворять правилам идентификации в соответствии с положениями, предоставляя юридическое описание подстилающей земли, а также подробные планы и спецификации строения, которое необходимо построить или произвести ремонт. Это руководство переводится как ретроспективный тест 20/20: является ли полученное взамен имущество «по существу тем же самым имуществом, которое было идентифицировано, без учета изменений, вызванных обычными или типичными производственными изменениями»? Если 45-дневный период идентификации истек, и налогоплательщик просто идентифицирует замещающее имущество как «участок 1 со зданием на нем», велики шансы, что биржа не выполнит этот тест при проверке.

Если налогоплательщик, представивший подробные планы, обнаружит, что эти планы изменились до истечения 45-дневного периода, предыдущая идентификация может быть аннулирована и заменена более точным описанием.

Правила равноценной собственности
В соответствии с разделом 1031 правила равноценного имущества сосредоточены на характере или характере собственности, а не на ее классе или качестве. Это широкое определение обычно работает в пользу налогоплательщика, совершающего обмен, поскольку оно не учитывает количество или тип каких-либо улучшений земли. Таким образом, коммерческое здание — это то же самое, что сельхозугодья, а автомойка — это то же самое, что многоквартирный дом. Однако в случае замещающей собственности, которая должна быть построена, щедрый характер подобного рода может быть во вред, поскольку это означает, что замещающая собственность не может быть построена на земле, которой уже владеет налогоплательщик. Неулучшенная земля аналогична оставленной собственности, с новым зданием или без него, но налогоплательщики не могут приобретать собственность, которой они уже владеют. Оставленная недвижимость не похожа на новое здание.

Отсрочка приобретения
Аналогичные руководящие принципы также требуют, чтобы, когда налогоплательщик намеревается построить новое имущество, приобретение должно быть отложено до завершения улучшений или, по крайней мере, до тех пор, пока обмен не будет «сбалансирован». После того, как право собственности на голую землю получено, Налоговая служба (IRS) считает обмен завершенным, и любые дальнейшие выплаты доходов от продажи собственности считаются «загрузкой» — налогооблагаемой прибылью налогоплательщика.

Если налогоплательщик решает получить право собственности на землю до завершения улучшений или вынужден сделать это из-за истечения периода обмена, установленные улучшения должны быть задокументированы фотографиями и письменными показаниями о завершении как на дату приобретения, так и на дату дата последующего завершения. В соответствии с положениями, частично завершенное замещающее имущество «будет считаться по существу тем же имуществом, которое идентифицировано, только в том случае, если производство было завершено на дату или до даты, когда налогоплательщик получает заменяющее имущество, полученное имущество считалось бы в основном идентифицированным. то же имущество, что и идентифицировано». Перевод: еще один тест 20/20 задним числом. (Для личного имущества, такого как оборудование или самолет, которое должно быть произведено в качестве замены имущества, оно должно быть завершено во время приобретения. )

Время решает все
Замещающее имущество должно быть приобретено при обмене с отсрочкой уплаты налогов не позднее окончания периода обмена налогоплательщика. Период обмена заканчивается либо через 180 дней после первой передачи отчужденного имущества, либо по истечении срока подачи налоговой декларации за год, в котором от имущества отказались впервые, в зависимости от того, что наступит раньше. Остерегайтесь обменов, при которых брошенное имущество впервые передается после 17 октября (16 сентября для налогоплательщика корпоративного календарного года). Если не будет предоставлено продление срока подачи налоговой декларации, налогоплательщик будет иметь только до следующей даты подачи налоговой декларации, чтобы приобрести заменяющее имущество, а период обмена будет сокращен с его максимальных 180 дней.

Когда строится новая недвижимость, эта проблема усугубляется тем, что новая недвижимость может быть завершена достаточно до окончания периода обмена. Для проектов, на строительство которых требуется более 180 дней, строительство нового объекта недвижимости должно начинаться до того, как налогоплательщик впервые откажется от собственности.

Пример: меняющийся налогоплательщик
Фред хочет обменять свой двухквартирный дом (справедливая рыночная стоимость 100 000 долларов США и без залога) на новый двухуровневый дом (справедливая рыночная стоимость 150 000 долларов США), который будет построен на пустыре, принадлежащем Барни. Фред соглашается передать свой брошенный дуплекс мистеру Слейту. Документация по обмену оформлена, и в день закрытия выручка Фреда от продажи дуплекса выплачивается Exchanges «R» Us, квалифицированному посреднику Фреда. Две недели спустя Фред поручает Exchanges «R» Us выплатить 25 000 долларов за покупку им пустующего участка Барни. Фред получает право собственности на голую землю, а затем запрашивает средства на строительство из оставшихся 75 000 долларов на депозите в Exchanges ‘R’ Us.

Согласно правилам IRS, обмен закончился, когда Фред получил право собственности на свободную землю. 75 000 долларов, впоследствии потраченных на улучшения, считаются облагаемой налогом добычей Фреда, потому что они пошли на производственные услуги в форме строительства, а не собственности, которая не имеет ничего общего с недвижимостью, от которой Фред отказался.

Этот налоговый режим не лишен логики, поскольку, если бы налогоплательщику было разрешено приобретать пустующую землю, а затем строить улучшения, у IRS не было бы возможности узнать, когда обмен закончился. Ясно, что Фред должен найти способ инвестировать все доходы от передачи старого дуплекса, прежде чем получить право собственности на новый дуплекс. (В этом примере нет долга по отчужденному имуществу, который должен быть принят или погашен. В таких случаях любой отчужденный долг от имущества также должен быть «зачищен» на замещающем имуществе новым долгом и/или новыми денежными средствами до приобретения. )

Альтернатива 1: Покупатель как аккомодатор
Выполнение строительного обмена может включать добровольного покупателя брошенной собственности в качестве аккомодатора. Например, покупатель брошенного дуплекса Фреда, г-н Слейт, соглашается приобрести участок, который выбрал Фред, построить новый дуплекс (используя средства, взятые взаймы у Фреда), а затем передать готовый дуплекс Фреду в обмен на брошенный дуплекс Фреда. .

Этот метод обмена требует использования одного из четырех безопасных убежищ согласно Разделу 1031 — предусмотренных законом альтернатив, позволяющих избежать получения или конструктивного получения доходов от продаж налогоплательщиком, осуществляющим обмен.

Альтернатива 2: улучшения, созданные продавцом
Налогоплательщик может заключить договор с собственником свободной земли на строительство нового здания и передачу участка с улучшениями налогоплательщику после того, как оно будет в достаточной степени завершено, при условии, что это будет сделано в соответствующие сроки.

Например, Фред заключает контракт с Барни, владельцем пустующей земли, на строительство дуплекса на его пустыре. Поручив Фреду этот контракт своему посреднику, Exchanges ‘R’ Us, посредник соглашается выплачивать средства подрядчику Барни по мере завершения работы. В любое время после того, как дуплекс будет завершен до стоимости 100 000 долларов, создавая «сбалансированный» обмен, Фред может получить право собственности на недвижимость. Затем Фред может завершить строительство за счет дополнительных денежных средств из другого источника или заемных средств. Дополнительные инвестиции просто увеличат основу замещающей собственности.

Приобретение и строительство сторонних организаций
Положения Министерства финансов, сопровождающие Раздел 1031, в целом представляют собой четкий и классический закон с черной буквой. Тем не менее, некоторые области обмена с отсрочкой уплаты налогов остаются довольно неясными, в том числе то, как должным образом привлечь третью сторону к обмену на новое имущество, которое будет построено. Прецедентное право, а также законодательные положения отрывочны и несколько непоследовательны в предоставлении рекомендаций в этой области.

При рассмотрении следующих альтернатив имейте в виду, что налогоплательщик должен избегать установления агентских отношений, которые подразумевают фидуциарные обязанности и контроль, при этом сторона нанимается для строительства улучшений. Агентские отношения могут привести к выводу о том, что налогоплательщик фактически получил какие-либо доходы, полученные агентом/третьей стороной. Также имейте в виду, что третья сторона берет на себя неотъемлемый риск владения титулом, как и налогоплательщик, передающий успех обмена в чьи-то руки.

Альтернатива 3: использовать подрядчика
Если владелец неулучшенной земли не может или не желает строить улучшения, налогоплательщик может найти стороннего подрядчика для приобретения свободной земли и строительства нового имущества.

Например, Фред заключает контракт со строительной компанией Бетти на приобретение пустыря Барни и строительство нового дуплекса. Поручив Фреду этот контракт своему посреднику, Exchanges ‘R’ Us, посредник соглашается выплачивать деньги компании Бетти по мере завершения работы. По завершении Фред получает ипотечный кредит на покупку и оплачивает оставшуюся часть строительного контракта Бетти во время передачи.

Альтернатива 4: Используйте квалифицированного посредника
Некоторые квалифицированные посредники готовы приобрести пустующую землю, получив право собственности и построив новую собственность, используя обменные фонды налогоплательщика и любые дополнительные средства, заимствованные у налогоплательщика. Затем имущество передается налогоплательщику после завершения.

Квалифицированный посредник Фреда, Exchanges ‘R’ Us, соглашается приобрести свободную землю Барни и заключает контракт со строительной компанией Бетти на строительство нового дуплекса. Обмены «R» Us могут выплатить доходы от оставшейся собственности Фреда для приобретения лота и по мере завершения работ.

В правилах Налогового управления США указывается, что квалифицированный посредник не является агентом налогоплательщика, если посредник имеет иную квалификацию, а соглашение об обмене между налогоплательщиком и посредником прямо ограничивает доступ налогоплательщика к доходам, удерживаемым посредником.

Альтернатива 5: использование связанной стороны
Не имея возможности найти подрядчика или посредника, готового получить право собственности на неулучшенную землю и сохранить право собственности во время строительства, налогоплательщик может обратиться к другому связанному юридическому лицу. Как правило, связанными сторонами являются члены семьи налогоплательщика, хозяйствующие субъекты с более чем 50-процентной долевой собственностью и предприятия, в которых налогоплательщик контролирует предприятие, владея более чем 50 процентами акций или долей участия. Например, Fred владеет 51 процентом акций Fred, Inc., что делает их связанными сторонами для целей Раздела 10319.0003

Фред передает свой дуплекс мистеру Слейту и вносит средства в Exchanges ‘R’ Us. Фред заключает договор купли-продажи с Fred, Inc., чтобы приобрести новый дуплекс после его завершения. Это соглашение также обязывает Fred, Inc. получать строительные чертежи по мере строительства дуплекса. Это соглашение закреплено за Exchanges ‘R’ Us. Корпорация, связанная с Фредом, Fred, Inc., затем покупает пустырь Барни и строит новый дуплекс, получая деньги от биржи «R» Us по завершении работ. После завершения Фред получает право собственности на дуплекс от Fred, Inc., и обмен завершен.

Этот метод небезопасен. Должно быть ясно, что Fred, Inc. не действует как агент Фреда при строительстве нового дуплекса. Кроме того, должно быть документально подтверждено, что выплаты, полученные Fred, Inc. от биржи «R» Us, являются компенсацией за ее работу в качестве подрядчика, а не за получение выручки от продаж Fred. В письме IRS от 1994 года, на которое должны ссылаться только налогоплательщики, проводившие расследование, аналогичная ситуация была рассмотрена с участием связанной стороны, которая также была генеральным подрядчиком. Неясно, какое влияние оказал этот факт на согласие IRS с этим методом обмена на новое имущество, которое будет построено.

Следует проявлять большую осторожность при использовании связанных сторон в обмене. Имущество, полученное от связанной стороны, подлежит минимальному двухлетнему периоду владения. В этом примере Фред не мог вернуть имущество, полученное от Fred, Inc., в течение как минимум двух лет после приобретения. Непроизвольное обращение и смерть являются двумя исключениями из этого правила. Но если налогоплательщик может использовать другое предприятие, которое технически не связано (с 50-процентной или менее общей долей собственности), двухлетний период владения не является проблемой.

Ключ к успешному обмену
Успешный обмен означает не только то, что передача и приобретение имущества осуществляется своевременно и с соблюдением всех применимых налоговых законов, но и то, что налогоплательщик в конечном итоге получает взамен имущество первого выбора. Тщательное планирование — единственное известное средство для достижения этой цели. Когда налогоплательщик принимает решение о строительстве замещающего имущества, требуется исключительное планирование не только в отношении сроков транзакций, но и в плане логистики строительной биржи. Налогоплательщику доступно несколько альтернатив, но для выбора правильной стратегии может потребоваться помощь финансовых и юридических экспертов. Помните, что хорошо проведенный обмен считается успешным как со стороны IRS, так и со стороны налогоплательщика.

Джо Клайн Себухар, доктор юридических наук

Джо Клайн Себухар, доктор юридических наук, президент и корпоративный советник Айовы Exchange, квалифицированный посредник в обмене с отложенным налогом с 1991 г., и Iowa Escrow, первое агентство по закрытию сделок с недвижимостью в Айове. Она автор «Принципов обмена с отсрочкой уплаты налогов», руководства по обмен для инвесторов и специалистов по обмену. Вы можете связаться с ней по телефону (515) 274-6565.

Понимание 1031 Обмен улучшениями

ОБМЕН УЛУЧШЕНИЯМИ

Обмен улучшениями позволяет инвестору построить «идеальную» замену собственности, чтобы приобрести именно то, что нужно. Улучшения могут быть такими же простыми, как ремонт существующих структур, или такими сложными, как новое строительство с нуля. Биржа улучшений открывает много возможностей для опытного инвестора, даже возможность улучшения уже находящейся в собственности собственности.

ТРЕБОВАНИЯ К ОБМЕНУ УЛУЧШЕНИЙ

1031 Требования к обмену должны применяться в Обмене улучшений. Это требование означает, что все улучшения должны быть построены в течение 180-дневного периода времени. При таких временных ограничениях выполнение требования «аналогичности» может оказаться сложной задачей. Когда Обменник отказывается от недвижимого имущества, он должен получить недвижимое имущество взамен. Если бы в 180-дневный срок Обменник получил только неулучшенную землю с рабочей силой и материалами, которые будут использоваться в будущем, обмен не был бы полностью отсроченным по налогам. Труд (услуги) и материалы (движимое имущество) не тождественны недвижимому имуществу. Несмотря на то, что задержка условного депонирования или предоплата за работу и материалы являются естественным путем к выполнению улучшений, они не могут претендовать на отсрочку по уплате налогов. Задержки условного депонирования и предоплата за работу и материалы рассматриваются как «загрузочные» и подлежат налогообложению.

Требование обменной стоимости (Тест салфетки) также должно быть выполнено при обмене улучшений. Когда усовершенствования заменяющего имущества завершены, заменяющее имущество должно иметь такую ​​же или большую стоимость, чем отчужденное имущество.

В следующем примере показано, что обмен улучшениями может быть жизнеспособным вариантом.

Обменник владеет 20-квартирным многоквартирным домом стоимостью 1,7 миллиона долларов, с 700 000 долларов долга по собственности и 1 миллионом долларов в собственном капитале. Обменник хочет приобрести здание медицинского офиса в центре города. Тип здания, который хочет Exchangor, в настоящее время недоступен для продажи. К счастью, в желаемом районе выставлена ​​на продажу недвижимость с небольшим свободным торговым зданием, которое можно улучшить и расширить под офисные медицинские кабинеты. Недвижимость доступна за 1 миллион долларов, и по оценкам Exchangor, улучшения будут стоить 700 000 долларов. Exchangor профинансирует улучшения за счет кредита на строительство в размере 700 000 долларов. По оценкам Exchangor, на улучшения уйдет 5 месяцев, а стоимость улучшенного медицинского здания после оценки составит не менее 2 миллионов долларов. В данном примере работает обмен улучшениями. Обмен осуществляется в течение 180 дней и происходит обмен на равноценное имущество. Стоимость улучшенного заменяющего имущества (стоимость, долг и собственный капитал) такая же или больше, чем у отказанного имущества.

РУКОВОДСТВО ОБМЕННИКА ПО ПРОВЕДЕНИЮ ОБМЕНА ОТЛОЖЕННЫМИ УЛУЧШЕНИЯМИ

Этап I: Отказ

Contact Equity Advantage
Сообщите Equity Advantage, что вы намерены участвовать в обмене отложенных улучшений.
Equity Advantage предоставляет информацию, чтобы убедиться, что обмен выгоден для вас.
Создайте учетную запись в Equity Advantage: предоставьте контактную информацию и любую дополнительную информацию о собственности, которую вы знаете на данный момент.
Найдите покупателя на вашу собственность или недвижимость
Обсудите условия продажи.
Подпишите договор купли-продажи.
В соглашении должен быть пункт о том, что продажа подлежит обмену 1031 и что покупатель соглашается сотрудничать с обменом (пункт 1031 о сотрудничестве при обмене).
Свяжитесь с агентом по закрытию сделки
Предоставьте информацию о продаже.
Сообщите ближе, что продажа связана с обменом 1031 и что Equity Advantage будет способствовать обмену и свяжется с ними в ближайшее время.
Contact Equity Advantage
Equity Advantage собирает дополнительную информацию, необходимую для структурирования обмена: информацию о собственности, дату закрытия, цену продажи, информацию о покупателе, информацию о заключительном агенте и т. д.).
Equity Advantage создает документы обмена и отправляет их всем соответствующим сторонам.
Происходит закрытие
Обе стороны (Обменник и Покупатель) подписывают биржевые документы, составленные Equity Advantage.
Отказ от права собственности передается непосредственно от Обменника к Покупателю.
Агент по закрытию направляет выручку от продажи в застрахованный на федеральном уровне банк, назначенный Equity Advantage.
Это завершает Фазу I обмена. На данный момент вы передали имущество Equity Advantage, и Equity Advantage продала это имущество.

Фаза II: Приобретение

Просмотр пакета идентификации, отправленного вам компанией Equity Advantage
Equity Advantage создает и направляет пакет идентификации для вашего просмотра после получения Заявления об окончательном расчете от агента по закрытию сделки.
Пакет содержит следующее: дату передачи брошенного имущества, сумму полученной выручки от обмена, 45-дневный крайний срок идентификации и 180-дневный крайний срок для завершения обмена.
Предоставленная идентификационная форма должна быть заполнена и подписана вами, Обменником.
Найдите объект или объекты, которые вы хотите купить.
Обсудите условия покупки.
Подпишите договор купли-продажи (можно сделать до или после идентификации собственности).
В контракте должен быть пункт о том, что продажа подлежит обмену 1031 и что продавец соглашается сотрудничать с обменом (пункт 1031 о сотрудничестве при обмене).
Создать финансирование для приобретения предполагаемой собственности.
Средства могут поступать из вашей биржи, личных средств или банка/кредитора.
Если для предоставления кредита используется кредитор, убедитесь, что кредитор знаком с процессом обмена Улучшением 1031. (Equity Advantage доступен для консультации с вашим кредитором).
Определите собственность/имущества, которые вы хотите купить.
Это должно быть сделано до полуночи 45-го дня периода обмена.
Описание заменяющего свойства должно включать улучшения.
Пример: «1234 Maple Street, Lake Oswego, OR 97034 с улучшениями (около 45 000 долларов США), включая небольшую реконструкцию кухни и ландшафтный дизайн».
Отправьте заполненную и подписанную копию в Equity Advantage по факсу, обычной или электронной почте.
IRS НЕ ПРЕДОСТАВЛЯЕТ ПРОДЛЕНИЯ, если вы и/или ваше имущество не пострадали от стихийного бедствия, объявленного президентом.
Свяжитесь с агентом по закрытию сделки
Предоставьте информацию о покупке.
Сообщите ближе, что покупка связана с обменом 1031 и что Equity Advantage свяжется с ними в ближайшее время.
Contact Equity Advantage
Equity Advantage собирает дополнительную информацию, необходимую для структурирования обмена: информацию о собственности, дату закрытия, цену продажи, информацию о продавце, информацию о заключительном агенте и т. д.). Затем программа
Equity Advantage составляет проекты ваших документов по обмену с отсроченным улучшением 1031 и создает LLC в качестве держателя права на размещение по обмену, «EAT». Эти документы рассылаются всем соответствующим сторонам.
Происходит закрытие
Обе стороны (Обменник и Продавец) подписывают биржевые документы, составленные Equity Advantage.
Equity Advantage переводит выручку агенту по закрытию для покупки нового имущества.
Обеспечить полное финансирование EAT, чтобы EAT могла получить право собственности на замещающую инвестиционную собственность. Финансирование рассматривается как кредит между вами и EAT.
Вексель между EAT и Exchangor обеспечен договором о доверительном управлении.

Улучшения

Выполнение улучшений

Документы, подписанные при закрытии, определяют EAT в качестве владельца и предоставляют вам, Обменнику, возможность улучшить замененное имущество.
Это дает вам право доступа к замещающему имуществу и контролю над его улучшением.
Проверка счетов, выставленных на улучшения
Отправка счетов в Equity Advantage с письменным одобрением и подписью для оплаты.
ООО будет оплачивать счета в соответствии с письменным разрешением Биржи.

По истечении 180-дневного периода и после завершения усовершенствований EAT передаст вам право собственности на новое имущество. (В качестве второго варианта вы можете сохранить ООО, и Equity Advantage передаст вам свое единоличное членство.) Обмен завершен.

РУКОВОДСТВО ОБМЕННИКА ПО ПРОВЕДЕНИЮ ОБРАТНОГО ОБМЕНА УЛУЧШЕНИЕМ

Приобретение

Contact Equity Advantage
Сообщите Equity Advantage, что вы намерены участвовать в Обмене Обратного Улучшения.
Equity Advantage предоставляет информацию, чтобы убедиться, что обмен выгоден для вас.
Создайте учетную запись в Equity Advantage: предоставьте контактную информацию и любую дополнительную информацию о собственности, которую вы знаете на данный момент.
Создание финансирования для приобретения нового имущества Средства могут поступать от вашей биржи, личных средств или банка/кредитора. Если для предоставления ссуды используется кредитор, убедитесь, что кредитор знаком с процессом обратного обмена 1031. (Equity Advantage доступен для консультации с вашим кредитором).
Обсудить условия покупки.
Подписать договор купли-продажи.
В соглашении должен быть пункт о том, что продажа подлежит обмену 1031 и что Продавец соглашается сотрудничать с обменом (пункт 1031 о сотрудничестве при обмене).
Свяжитесь с агентом по закрытию сделки
Предоставьте информацию о покупке.
Сообщите поближе, что в продаже участвует биржа 1031 и что Equity Advantage свяжется с ними в ближайшее время.
Contact Equity Advantage
Equity Advantage собирает дополнительную информацию, необходимую для структурирования обмена: информацию о собственности, дату закрытия, цену продажи, информацию о продавце, информацию о заключительном агенте и т. д.).
Equity Advantage создает ваши документы 1031 Reverse Improvement Exchange и отправляет их всем соответствующим сторонам.
Equity Advantage создает ООО в качестве владельца права на размещение на бирже, «EAT».
Предоставление полного финансирования
Обменник организует все финансирование для приобретения нового имущества.
EAT получит право собственности и улучшит замещающую инвестиционную собственность.
Если EAT будет владеть замещающим имуществом, ссуда должна быть оформлена на имя EAT.
Предоставьте EAT частичное финансирование для первоначального взноса или задатка, который требуется продавцом (финансирование рассматривается как ссуда между вами и EAT).
Вексель между EAT и Exchangor обеспечен договором о доверительном управлении.
Происходит закрытие
Обе стороны (Обменник и Покупатель) подписывают биржевые документы, составленные Equity Advantage.
EAT получает право собственности на замененное имущество. Теперь могут начаться улучшения (см. «Улучшения» ниже).

На этом приобретение вашей биржи завершено. На данный момент Equity Advantage припарковало либо ваше брошенное имущество, либо новое имущество.
Отказ от сделки

Просмотрите пакет идентификации, отправленный вам компанией Equity Advantage
Equity Advantage создает и направляет пакет идентификации для вашего ознакомления после получения Заявления об окончательном расчете от Агента по закрытию сделки.
Пакет содержит следующее: дату передачи собственности на замену, 45-дневный крайний срок идентификации и 180-дневный крайний срок для завершения обмена.
Предоставленная идентификационная форма должна быть заполнена и подписана вами, Обменником.
Определите недвижимость или недвижимость, которую вы планируете продать.
Это необходимо сделать до полуночи 45-го дня периода обмена.
Отправьте заполненную и подписанную копию в Equity Advantage по факсу, обычной или электронной почте.
IRS НЕ ПРЕДОСТАВЛЯЕТ ПРОДЛЕНИЯ, если вы и/или ваше имущество не пострадали от стихийного бедствия, объявленного президентом.
Свяжитесь с агентом по закрытию сделки
Предоставьте информацию о продаже.
Сообщите ближе, что покупка связана с обменом 1031 и что Equity Advantage свяжется с ними в ближайшее время.
Происходит закрытие
Закрытие оставленного имущества должно произойти до истечения 180-дневного срока.
Contact Equity Advantage для создания надлежащих документов обмена.

Улучшения

Выполнение улучшений

Документы, подписанные при закрытии нового имущества, определяют EAT как владельца и предоставляют вам, Обменнику, возможность улучшить новое имущество.
Улучшения можно выполнять до полуночи 180-го дня.
Просмотр счетов-фактур, выставленных на улучшения
Отправлять счета в Equity Advantage с вашим письменным одобрением и подписью для оплаты.
ООО будет оплачивать счета в соответствии с письменным разрешением Биржи.

По истечении 180-дневного периода EAT передаст вам право собственности на новое имущество. (В качестве второго варианта вы можете сохранить ООО, и Equity Advantage передаст вам свое единоличное членство. ) Обмен завершен.

1031 Обмен на новостройку | Build-to-Suit 1031 Exchange

Обмен «строительство-на-костюм», также называемый обменом на строительство или улучшение, дает Обменнику возможность использовать обменные фонды для строительства, ремонта или новых улучшений заменяющей собственности. В наиболее распространенном типе обмена build-to-suit Обменник продает Выброшенное имущество через Квалифицированного посредника в рамках отсроченного обмена, а затем приобретает Замещающее имущество после того, как оно было улучшено с использованием обменных средств от продажи Выброшенного имущества. Обратите внимание, что любые улучшения, внесенные в Заменяющую собственность после того, как Обменный пункт получил право собственности, не считаются «аналогичными». Трес. Рег. §1.1031(к)-1(е). Чтобы претендовать на включение в обмен, любые улучшения собственности должны быть произведены до того, как Обменник получит право собственности. Bloomington Coca-Cola Bottling Company против комиссара, 189F. 2d 14 (CA7 1951). Любые неиспользованные обменные фонды могут облагаться налогом в качестве загрузки. Только средства, выплаченные за фактически имеющиеся материалы и фактически выполненные услуги, будут учитываться при обменной стоимости. Обменные средства в условном депонировании для улучшений после закрытия не будут соответствовать требованиям, даже если средства будут депонированы до того, как Обменный пункт получит право собственности.

Если Обменник желает включить в обмен часть строительства на Замещающей Недвижимости, одним из вариантов является заключение договора с продавцом на завершение строительства до закрытия сделки, и Обменник получит право собственности на недвижимость. По разным причинам это часто не является жизнеспособным вариантом. Преп. проц. 2000-37 предоставляет «безопасную гавань» для структурирования обмена «строительство-на-костюм» с использованием держателя права собственности на обмен (EAT), чтобы удерживать право собственности на замещающую собственность до завершения улучшений. Ограничения по времени и все остальные правила IRC §1031 применяются к обмену build-to-suit. Уведомление об идентификации в обмене Build-To-Suit должно включать описание базовой недвижимости и как можно больше подробностей об улучшениях, насколько это практически возможно. Чтобы избежать загрузки, Обменник должен в конечном итоге приобрести Замещающее имущество со стоимостью, равной или превышающей стоимость Отчуждаемого имущества, и использовать весь обменный капитал для приобретения улучшенного Замещающего имущества.

Как и при обычном отсроченном обмене, в обмене build-to-suit участвует Квалифицированный посредник, и он начинается, когда Обменник продает Отчужденное имущество. Прежде чем завершить покупку Замещающего имущества, Обменник заключает с EAT соответствующее соглашение об обмене (QEAA) и передает свои права в договоре купли-продажи EAT. Затем EAT приобретает право собственности на Замещающую собственность. IPX1031 держит всю припаркованную недвижимость в отдельном холдинговом учреждении специального назначения (обычно это LLC с одним участником) для каждой биржи (EAT и холдинговое юридическое лицо совместно именуются EAT). Обменный пункт или его назначенный представитель уполномочен EAT действовать в качестве руководителя проекта для надзора за всеми аспектами строительства. В течение 180-дневного периода обмена Обменник, как руководитель проекта, отправляет счета за строительство в EAT для оплаты. EAT должен производить платежи непосредственно поставщикам.

Обмен Build-to-suit менее сложен, если улучшения могут быть оплачены наличными, предоставленными EAT взаймы Обменником, или обменными фондами, авансированными Квалифицированным посредником. Если требуется ссуда на строительство от институционального кредитора, Обменник должен получить одобрение кредитора до начала обмена, поскольку EAT, как правообладатель Замещающей собственности, может быть обязан быть «заемщиком» по ссуде. Чтобы защитить EAT от ответственности в случае неисполнения обязательств Обменным пунктом, EAT потребует, чтобы кредит был без права регресса в отношении самого себя. Кредиторы обычно требуют, чтобы обменник гарантировал кредит, предоставленный EAT.

По окончании 180-дневного периода обмена или завершения строительства Замещающего имущества EAT передаст Замещающее имущество Обменнику для завершения обмена, в зависимости от того, что произойдет раньше. В зависимости от предпочтений Обменного пункта Замещающее имущество часто передается Обменнику путем уступки исключительной доли участия в холдинговом учреждении, а не по акту. Выбор подходящего метода передачи права собственности должен определяться после рассмотрения налога на передачу и других юридических вопросов налоговыми и юридическими консультантами Обменного пункта. Если участвует сторонний кредитор, обменник, как правило, берет на себя ссуду на строительство после завершения обмена. Любое строительство, подлежащее включению в обмен, должно быть завершено и оплачено до передачи держателем Замещающей собственности Обменнику.

Вер. проц. 2000-37 также разрешает Обменнику использовать EAT для завершения покупки Замещающей собственности и начала строительства улучшений до продажи Отчужденной собственности. При обратном обмене «сборка на костюм», поскольку Отчужденное имущество еще не продано, Обменник или сторонний кредитор должны ссудить средства холдинговой организации для приобретения и улучшения Замещающего имущества.

Могу ли я использовать программу обмена 1031 для покупки нового здания NNN? – Westwood Net Lease Advisors LLC

Большинство инвесторов в коммерческую недвижимость знакомы с биржевым налоговым кодексом 1031, который позволяет инвесторам продавать одну коммерческую недвижимость и покупать другую, откладывая налог на прирост капитала с прибыли от продажи. Однако что, если вы хотите купить недвижимость в аренду NNN, которая находится в стадии строительства? Можете ли вы использовать обмен 1031, чтобы купить его?

Простой ответ: да, можете, если будете осторожны и будете следовать правилам обмена 1031. Консультанты Westwood Net Lease Advisors постоянно помогают клиентам с новостройками 1031. Вот как это работает.

Сроки строительства 1031 New такие же?

Обмен новостройками 1031 следует тем же правилам и срокам, что и обычный обмен 1031. В течение 45 дней после продажи вашей первоначальной инвестиционной собственности вы должны указать в письменной форме (налоговому управлению США) землю и недавно построенное здание, которые вы намереваетесь приобрести. Он должен быть равен или больше по стоимости, чем тот, который вы продали, и вы должны закрыть всю сделку по покупке готового здания в течение 180 дней.

Давайте рассмотрим пример. Вы продали свою инвестиционную недвижимость за 500 000 долларов. Стоимость нового участка необработанной земли составляет 75 000 долларов, а завершение строительства нового здания стоит 1 000 000 долларов. К 180-му дню вам нужно будет потратить всю сумму в 425 000 долларов на строительство, чтобы обмен был действительным. В противном случае вся сумма в размере 425 000 долларов США будет облагаться налогом как прирост капитала.

Что, если я закрою аренду NNN до того, как она будет построена?

Если вы закроете свой новый арендованный объект NNN до завершения строительства, оставшаяся часть строительства может считаться «загрузкой». При обмене недвижимостью заработок — это наличные деньги или другое имущество, которое добавляется, чтобы уравнять стоимость продаваемых товаров. В случае обмена 1031 IRS не считает загрузку равноценной собственностью. Таким образом, прирост капитала на базовую сумму остается отложенным налогом, но прибыль является налогооблагаемой прибылью.

Чтобы обмен 1031 действовал при новом строительстве, недостаточно просто приобрести материалы для строительного проекта, они должны быть в использовании.

Более простой способ использования биржи 1031 в новостройках — это инвестировать в арендованную недвижимость NNN, которая готова к сдаче в эксплуатацию или уже строится. Как правило, застройщики недвижимости, в которых размещаются корпоративные арендаторы инвестиционного уровня, такие как Dollar General, 7-Eleven и Taco Bell, ищут покупателей, поэтому вы не будете в состоянии сначала купить землю, а затем здание.

Могу ли я получить право собственности на недвижимость после того, как я купил землю?

Если вы владеете землей, но строительство здания еще не началось, вы не можете оформить право собственности на землю и считать, что ваша 1031-я биржа была юридически идентифицирована в IRS как земля + здание. В этом случае обмен 1031 будет недействительным, и вы будете нести ответственность за уплату налога на прирост капитала в размере полной стоимости здания за вычетом того, что было уплачено за необработанную землю. Чтобы избежать этого, некоторые инвесторы предпочитают, чтобы застройщик выкупил землю.

Еще лучшим решением, как упоминалось ранее, является покупка новостройки в аренду напрямую у застройщика, который уже владеет землей и строящимся зданием. Когда строительство завершено или по истечении 180 дней, право собственности переходит к вам, и вы сохраняете полное или «простое право собственности» на имущество, полученное от аренды NNN.

Инвестиции в недвижимость NNN и 1031 обменные операции по-прежнему популярны, поскольку инвесторы обменивают менее надежные коммерческие объекты с более высокими эксплуатационными расходами на более стабильные и не требующие особого ухода объекты с тройной чистой арендой, многие из которых являются новостройками. .

Инвестиции NNN: Типы новостроек, на которые стоит обратить внимание

Чтобы найти надежную возможность обмена новостройками на 1031, рассмотрите возможность аренды недвижимости NNN. Большинство арендных объектов NNN являются основными или «основанными на потребностях» розничными торговцами с кредитоспособными арендаторами и корпоративными гарантиями аренды NNN. Эти стабильные компании, в состав которых входят такие арендаторы, как Dollar General, Walgreens, DaVita, 7-Eleven, O’Reilly Auto Parts, Firestone, предприятия розничной торговли фаст-фудом и другие крупные бренды, продолжают строить новые площадки и работать со своим инвестором в недвижимость. партнеров для добавления мест и увеличения доли рынка.

Подведение итогов – 1031 Обмен на новостройки – потрясающая идея

Использование обмена 1031 на инвестиции в новостройки NNN – потрясающая идея! Вы не только получаете ту же отсрочку по налогу на прирост капитала, но также получаете выгоду от совершенно нового здания, как правило, без обслуживания и с надежным ежемесячным доходом в течение всего срока аренды NNN от 15 до 20 лет. Тем не менее, мы предупреждаем вас, чтобы вы привлекли консультанта по аренде Westwood Net до или во время продажи вашей первоначальной собственности, чтобы мы могли начать работу по вашей сделке по обмену 1031. Когда дело доходит до новых построек, каждая минута имеет решающее значение для обеспечения того, чтобы мы уложились в этот 180-дневный срок, и вы можете отложить 100% федерального налога на прирост капитала.

Если у вас есть какие-либо вопросы об использовании обмена 1031 на новую или существующую недвижимость, наши консультанты имеют многолетний опыт и специализируются на оказании помощи покупателям в аренде NNN и сделках обмена 1031 бесплатно для покупателя. Обязательно свяжитесь с нами сегодня для бесплатной консультации без обязательств по телефону 314-997-5227.

Улучшение/Строительство 1031 Обмен

Бывают случаи, когда обменник может захотеть построить свой новый объект недвижимости или может иметь определенные критерии в отношении того, что он хочет от нового объекта. Например, обменник может продавать существующее офисное здание или хочет построить новое офисное здание. Обмен улучшением или строительством 1031 — идеальная стратегия для такой ситуации.

Выполняя обмен постройками, вы можете использовать обменные доллары для улучшения нового имущества. Это означает, что вы можете улучшить свою новую собственность до того, как получите на нее право собственности. Таким образом, вам нужно будет создать так называемого владельца права собственности на жилье по обмену, который встанет на ваше место и купит новое имущество, используя выручку от обмена.

вам нужно и 180-дневный период времени. Когда вы продаете свою брошенную собственность, вам нужно будет купить новую собственность или сделать улучшения, которые стоят столько же или больше, чем то, что вы продали.

Типичное описание обмена улучшениями?

Предположим, вы продали брошенное имущество за миллион долларов. Выручка от продажи поступит назначенному вами квалифицированному посреднику. Теперь, когда вы определили замещающую собственность за 600 000 долларов, вам нужно будет припарковать заменяющую собственность с помощью вашего QI, используя парковочное соглашение.

Как правило, ваш QI будет владеть им в рамках ООО специального назначения, которое обычно называют держателем титула на обмен. Вы можете в течение отведенного 180-дневного окна согласовать запрос на розыгрыш с вашим QI, чтобы дополнительные обменные доллары пошли на капитальный ремонт собственности. Помните, что улучшения должны быть улучшениями недвижимости, и они должны быть завершены в течение 180 дней.

Кроме того, эти улучшения должны быть введены в эксплуатацию и завершены к концу 180-го дня, чтобы они соответствовали требованиям. Итак, для нашего примера выше, вместо того, чтобы покупать новую недвижимость за 600 тысяч долларов, ваш QI вмешивается, формирует ООО, покупает новую собственность и вносит улучшения, пока она не будет завершена. Цель состоит в том, чтобы использовать оставшиеся обменные доллары (400 тысяч долларов) для капитальных улучшений, чтобы достичь порога в миллион долларов, за который вы продали свое брошенное имущество.

Каковы шаги для завершения строительства/улучшения обмена 1031?

1. Поскольку вы не можете обменять на недвижимость, которой вы уже владеете. Вы, обменник, не можете приобретать заменяющее имущество и должны иметь квалифицированного посредника для оплаты улучшений за счет обменных средств.
2. Ваш квалифицированный посредник должен будет учредить новую компанию с ограниченной ответственностью, известную как владелец права собственности на жилье по обмену, чтобы иметь право собственности после приобретения новой собственности.
3. Затем Квалифицированный посредник использует выручку от обмена для оплаты улучшений, и по мере их завершения или на 180-й день правообладатель жилья обменника передает вам ООО.

Помните, что перед завершением обмена могут потребоваться дополнительные шаги или процессы. Обратитесь к своему CPA для получения более подробной информации.

Может ли срок обмена улучшений превышать 180 дней?

Короткий ответ иногда да. Однако при возникновении такого обстоятельства вы можете продлить обмен, воспользовавшись обменом с обратной конструкцией.

Какие существуют типы улучшений 1031 Exchange?

Существует два (2) основных типа обмена 1031 улучшений. Они включают;

• Обмен отсроченными улучшениями

При отсроченном обмене улучшений вам сначала придется отказаться от своей старой собственности, а выручка от продажи пойдет вашему QI. После продажи вы должны определить потенциальную замену недвижимости и представить необходимые планы строительства в течение 45-дневного периода идентификации.

После этого EAT покупает новое имущество от вашего имени и занимается строительством на оставшиеся обменные доллары. Обратите внимание, что в рамках этого типа обмена улучшений вы можете получить право собственности на имущество по истечении 180 дней или по истечении 180 дней, когда стоимость заменяющего имущества и стоимость строительства сравняются со стоимостью отказавшегося имущества, которое вы продали.

• Обмен обратным улучшением

Как и при традиционном обратном обмене, ваш QI должен сначала приобрести заменяющее имущество, прежде чем продавать ваше брошенное имущество. Хотя этот тип договоренности может предоставить вам гибкость, вам может потребоваться получить кредит от жесткого кредитора для финансирования покупки. EAT берет на себя расходы на строительство, но вам придется финансировать эти расходы из собственного кармана или с помощью кредитов.

Кроме того, ваш QI должен будет продать вашу брошенную собственность в течение 180 дней. Возможно, вам придется получить право собственности на новое имущество по истечении 180 дней или когда стоимость нового имущества и стоимость строительства сравняются или превысят стоимость отчужденного имущества.

Каковы плюсы и минусы улучшения 1031 Exchange?

Pros

• Это позволяет вам использовать обменные доллары для замены улучшений собственности вместо использования кредита.
• 180-дневный срок может быть продлен, если стоимость проданного брошенного имущества уравняется до истечения срока.
• Он позволяет вам приобрести недвижимость любой стоимости на замену, так как у вас будет возможность использовать оставшиеся обменные доллары для улучшения.

Минусы

• Сроков недостаточно, чтобы приступить к серьезному проекту строительства или улучшения.
• Обмен улучшений стоит намного дороже, чем другие виды обмена, так как обмен, в котором размещается обладатель титула, получает титул. Это может привести к дополнительным расходам или расходам на передачу, условное депонирование и расходы на закрытие, поскольку ожидается, что EAT передаст вам документ о праве собственности.
• Обмен по строительству 1031 может быть затруднен из-за сложных процессов. На самом деле, это связано с большим риском. Это основная причина, по которой вам следует нанять опытную биржевую компанию, чтобы снизить риски.